Время покупать землю

Время покупать землю 19.05.2016

Весной рынок загородной недвижимости традиционно оживает. Стремлению людей вырваться из цепких объятий душного мегаполиса не может противостоять даже тяжелая экономическая ситуация в стране. Кто же сейчас покупает коттеджи, и где в Татарстане расположены самые дорогие земельные участки? Ведутся ли разработки масштабных республиканских проектов в области малоэтажного строительства, и какие коттеджные поселки рискуют остаться невостребованными? На эти и многие другие вопросы, касающиеся загородной недвижимости, в интервью корреспонденту «ЭТ» ответил президент Гильдии риэлторов РТ, генеральный директор ООО «НЛБ-Недвижимость»Андрей Савельев.

- Андрей Юрьевич, какова структура рынка загородной недвижимости Республики Татарстан?

- К загородной недвижимости относятся индивидуальные жилые дома и земельные участки, расположенные как в черте Казани, так и в районах республики. Причем в столице этот сегмент жилой недвижимости пользуется куда большим спросом, чем за городом. Долю загородной недвижимости в общем объеме рынка жилой недвижимости выделить довольно сложно. По моему мнению, она составляет примерно 20-30%.

- Какие факторы определяют цены на земельные участки?

- Ключевым фактором, влияющим на формирование цены и спроса, является месторасположение объекта недвижимости. На втором месте – наличие необходимых коммуникаций (газ, свет, водопровод, канализация) или возможность подвести их в ближайшей перспективе. Хотя в последнее время водоснабжение и канализация не оказывают столь большого влияния на стоимость земли, поскольку их можно сделать автономными. И, наконец, цена на участок зависит от его геометрической формы и рельефа, а также от наличия удобных асфальтированных подъездных путей.

- Приведите, пожалуйста, примеры самых одиозных и невостребованных проектов в сегменте загородной недвижимости, с которыми вам приходилось сталкиваться за вашу многолетнюю практику.

Рассказывать о том, в каких районах республики такие проекты реализованы, я не стану, чтобы не создавать им антирекламы. Скажу лишь, что это централизованные коттеджные поселки, массово создававшиеся в 2007-2010 годах. Застройщик предлагал типовые проекты домов, возведенных только из определенных строительных материалов, которые удовлетворяли далеко не всем требованиям потенциальных покупателей. Но и этим дело не ограничивалось. Собственники коттеджей даже не имели права возводить высокие кирпичные заборы, а в качестве материала для ограды проектировщики предлагали им использовать штакетник и иные декоративные изгороди. Застройщики не учли того, что многие люди хотят подчеркнуть свою индивидуальность, в том числе, и при выборе дома, который должен быть непохожим на все остальное жилье. Спроса на недвижимость в таких поселках нет, поэтому коттеджи в них простаивают годами.

- Одно время власти Татарстана совместно с пулом инвесторов в течение 10-12 лет планировали возвести на территории между Казанью и Зеленодольском несколько взаимосвязанных коттеджных поселков общей площадью 2,3 млн квадратных метров. Ведутся ли сейчас разработки масштабных республиканских проектов в области малоэтажного строительства, или в условиях нынешней экономической ситуации они «заморожены»?

- Государственные проекты в области малоэтажного строительства есть, но все они пока далеки от воплощения в жизнь. В Татарстане семьям при рождении третьего ребенка бесплатно выделяют участки земли в основном в Лаишевском, Зеленодольском и Высокогорском районах. По моему мнению, было бы целесообразно привязать эту программу к строительству конкретного коттеджного поселка или малоэтажного города. К сожалению, пока такой инициативы нет, хотя она получила бы всеобщее одобрение. Число многодетных семей растет, среди них немало тех, кто хотел бы получить в собственность землю и в дальнейшем построить на ней дом. При грамотном взаимодействии республиканских органов власти и частных инвесторов столь масштабный замысел вполне можно реализовать. Гильдия риэлторов РТ готова участвовать и в разработке соответствующего проекта, и в его дальнейшем воплощении в жизнь при одобрении и поддержке со стороны государства.

Увы, подавляющее большинство участков, которые получают граждане за рождение третьего ребенка, не имеют коммуникаций и удобных подъездных путей. Конечно, со временем там появятся и газ, и электричество, и водопровод. Вопрос лишь состоит в том, когда это произойдет. Пока же такой участок обречен либо на длительную экспозицию, либо на продажу по очень низкой цене, что, конечно же, на руку инвесторам. Рано или поздно к земельному участку подведут все необходимые коммуникации, и тогда его стоимость в разы увеличится.

Сейчас же некоторые многодетные семьи вынуждены просто отказываться от земли, не имея никаких шансов реализовать ее по более-менее приемлемой цене. Да и начинать строительство дома там, где нет электричества и дорог, нецелесообразно.

- Насколько сильно упал спрос на загородную недвижимость в прошлом году по сравнению с 2014 годом? Каким, по вашему мнению, будет спрос на загородную недвижимость в 2016 году? И когда и при каких обстоятельствах можно ожидать восстановления спроса на загородную недвижимость?

- В 2015 году спрос на загородную недвижимость очень сильно упал. Если в 2014 году соотношение спроса и предложения было 1:3 или 1:5, то в 2015 году – уже 1:10. Официальная статистика говорит о том, что количество сделок с коттеджами и земельными участками, совершенных в 2015 году, снизилось на 40% по сравнению с 2014 годом. Стагнация продолжается, несмотря на то, что в конце первого и начале второго квартала 2016 года в сегменте загородной недвижимости наблюдалось некоторое оживление. Но это – сезонное колебание рынка, поэтому говорить об улучшении ситуации преждевременно. Самый низкий уровень цен на недвижимость зафиксирован в конце 2015 – начале 2016 года. И именно сейчас настало то время, когда нужно приобретать недвижимость. На мой взгляд (и со мной солидарны многие аналитики), цены на жилье если и не достигли своего дна, то вот-вот на него опустятся. Рост цен произойдет в любом случае, и тогда рынок не только отыграет прошлогоднее падение в 10-15%, но и уйдет в плюс. Вопрос только в том, когда это время настанет: в 2016 или 2017 году?

- В 2015 году в РФ был принят закон, согласно которому полностью изменился порядок начисления налога на землю. С 2016 года сумма налога на земельные участки и недвижимость будет определяться с учетом кадастровой стоимости имущества. С какими рисками могут столкнуться владельцы загородной недвижимости в РТ? Есть ли понимание, как справиться с проблемами?

- Нового закона владельцам загородной недвижимости опасаться не стоит, хотя сумма налога и увеличится. Если до его принятия за участок с домом собственник ежегодно уплачивал земельный налог в размере от 2-5 тыс. рублей, то с введением нового порядка начисления налога он отдаст в казну государства около 15 тыс. рублей. Максимальные цифры в налоговых уведомлениях появятся не сразу – в течение пяти лет предусмотрен переходный период, в течение которого ставки будут ежегодно индексироваться на 20%. Полную сумму россияне начнут платить с 2020 года. Те граждане, у кого в собственности окажется несколько простаивающих квартир или земельных участков, всерьез задумаются над тем, продавать ли эту недвижимость или сдавать в аренду.

- В каких районах республики находятся самые дорогие и самые дешевые земельные участки?

- Традиционно самая дорогая земля – в Казани. В центре города, на улицах Овражной и Поперечная Гривка цена за сотку составляет от 800 тыс. до 1 млн рублей. Примерно столько же просят за свою землю жители поселка Аметьево, но цены эти сильно завышены. Все-таки Аметьево назвать центром города можно с большой натяжкой. Инфраструктура там развита недостаточно хорошо, и заездов в поселок всего один-два. Реальная стоимость сотки в этом населенном пункте – 300-400 тыс. рублей.

В поселке Нагорном, а также в населенных пунктах, расположенных на Горьковском шоссе в Кировском районе, средняя цена за сотку земли колеблется от 150 до 200 тыс. рублей в зависимости от месторасположения участка.

Уже ближе к Лаишевскому району республики, в поселке Мирном, за сотку земли просят от 180 до 200 тыс. рублей. В Петровском стоимость сотки колеблется от 200 до 500 тыс. рублей, а в отдельных местах ее цена доходит и до 800 тыс. рублей.

В коттеджном поселке Вороновка сотка земли стоит 250–300 тыс. рублей, некоторые участки оцениваются в 500 тыс. рублей за сотку.

Боровое Матюшино можно без преувеличения назвать казанской «Рублевкой», потому что в течение последних семи-восьми лет цены на земельные участки в этом населенном пункте достигают 800 тыс. - 1 млн рублей за сотку.

В районном центре Высокогорского муниципального района – поселке ж/д станции Высокая Гора – сотка земли стоит 150–250 тыс. рублей. Уже в 20 километрах от этого населенного пункта цены на земельные участки значительно снижаются, и за сотку просят уже 80-100 тыс. рублей. В малоразвитых деревнях Высокогорского района за 300-400 тыс. рублей можно купить целый земельный участок, а в негазифицированных населенных пунктах участок с домом обойдется покупателю в 200-300 тыс. рублей.

Инвесторам стоит обратить особое внимание на быстроразвивающийся Пестречинский муниципальный район, где в перспективе стоимость земли будет только увеличиваться. Пока что сотка земли здесь стоит от 100 до 200 тыс. рублей, а в отдаленных населенных пунктах – 40-50 тыс. рублей.

Бывают случаи, когда в двух поселках, расположенных рядом, цены на землю значительно отличаются. Эти населенные пункты имеют коммуникации, инфраструктуру, хорошие подъездные пути, но в одном из них проживает больше состоятельных людей, поэтому и цены на недвижимость выше. В качестве примера можно привести поселки Званка и Кощаково, расположенные в Пестречинском районе республики. Расстояние между ними – не более трех километров, но в Званке за сотку просят 200-250 тыс. рублей, а в Кощаково – 100 тыс. рублей. Поселки постоянно расширяются, а значит, в будущем они обязательно объединятся. Вот тогда-то цены на землю вырастут значительно.

Изменился ли за последние годы портрет покупателя загородной недвижимости?

- За последние 10 лет портрет покупателя недвижимости значительно изменился. В 2005-2006 годах основным фактором, формирующим покупательский спрос на недвижимость, была цена. За невысокую стоимость люди готовы были приобретать дома с проблемными коммуникациями, участки с неровным рельефом, главное чтобы недорого. Но с годами потенциальные покупатели начали внимательнее относиться к деталям. Для них теперь важную роль играет качество жилья и земельного участка.

Всех покупателей загородной недвижимости можно условно разделить на две категории. К первой относятся состоятельные граждане, приобретающие коттеджи в качестве альтернативы городским квартирам. Всю неделю они живут в мегаполисе, а на выходные отправляются за город. Ко второй категории относятся менее состоятельные горожане, которые продают квартиру для того, чтобы приобрести коттедж, ведь цены на дома и квартиры сейчас практически сравнялись. Денег, вырученных от реализации, например, трехкомнатной «ленинградки», хватит на покупку нового коттеджа площадью 120 кв. м, возведенного на участке в пять соток и расположенного в 10-15 км от Казани.

Можно условно выделить еще и третью категорию покупателей загородной недвижимости, но она довольно размыта. Сюда относятся граждане с разными уровнями дохода, покупающие земельные участки и самостоятельно возводящие на них дома.

Источник:Эксперт Татарстан


Возврат к списку