Для тех, кто покупает
Вы решили купить квартиру в Казани, и стоите перед выбором: что лучше купить-новостройку или вторичное жилье.
Существует мнение, что купить квартиру на первичном рынке, тем более у застройщика гораздо безопаснее, чем приобретать квартиру с историей. Не будем с этим спорить, но хотим обратить ваше внимание на то, каким способом вы будете приобретать новостройку.
Познакомим с самыми распространенными схемами, как можно купить новостройку в Казани:
- вексельная схема -по договорам долевого участия (ДДУ) – их действие регламентирует Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»
- по предварительным договорам купли-продажи
- жилищно-строительные (ЖСК) и жилищно-накопительные кооперативы
- по жилищным сертификатам
1. Купить квартиру безопасно, значит купить ее по 214 ФЗ.
Купить квартиру по переуступке
Самая надежная схема, которая максимально защищает интересы Покупателя.
Согласно ФЗ №214 застройщик имеет право привлекать деньги участников долевого строительства только после получения - свидетельства о государственной регистрации прав собственности или аренды на земельный участок - получения разрешения на строительство и официального опубликования проектной декларации. Только в таком случае покупатель получает гарантии, что строительство не начинает компания, у которой на недостаточно средств собственных средств и дом будет возведен. Более того, Дольщик, когда идет покупка квартиры, полностью застрахован от двойных продаж. Предполагаем, что покупатель понимает, почему квартира по договору долевого участия может быть дороже, чем аналогичная новостройка.
2. Купить квартиру с приключениями. Жилищно-строительные кооперативы.
Продажа квартир через ЖСК содержит гораздо больше юридических рисков для покупателей, чем продажа квартир по ФЗ № 214. Прежде чем приобрести квартиру, покупатель должен стать членом ЖСК и оплатить свой пай. Стоит помнить, что ЖСК подобен инвестиционному союзу дольщиков. Поэтому, если у ЖСК не будет достаточно средств для завершения строительства «доводить до ума» придется также за счет члнов кооператива. Раз ты – член кооператива, ты строишь жилье самостоятельно и сам несешь ответственность по всем рискам.
3. Купить квартиру с последствиями. Вексельная схема.
В Казани очень часто предлагают купить квартиру путем оформления векселя. Крайне ненадежная сделка- для покупателя подвох состоит в том, что по договору о намерениях застройщик не несет никаких обязательств. Алгоритм такой:
а) застройщик заключает с покупателем предварительный договор о намерениях, там указываются характеристики квартиры, условия и дата заключения основного договора,
б) параллельно заключается вексельный договор, по которому застройщик продает покупателю вексель за сумму, равную стоимости выбранной квартиры
в) когда подходит срок погашения векселя, продавец обменивает ценную бумагу на квартиру.
Обратите внимание, что в вексельном договоре указывается лишь стоимость векселя, срок его погашения, кому и кем он выдан.
В правовом аспекте данный вексель не имеет никакого отношения к выбранной квартире.
Компания-застройщик вправе (а иногда в лучшем случае) просто выплатить деньги.
Вывод напрашивается сам собой: если вы хотите купить квартиру и максимально себя обезопасить, обращайтесь к застройщикам, которые продают по 214-ФЗ.
Зачастую, при обсуждении условий приобретения квартиры, покупать узнает, что предстоит оформление по переуступке права требования.
Как правило, то относится к объектам в домах, не введенных в эксплуатацию.Частота использования, однако, вовсе не означает, что термин стал понятным. Те, кто решается купить квартиру в Казани таким образом спрашивают, не опасно ли заключать такой договор.
Юридические основания содержатся в ст.382 Гражданского кодекса «Основания и порядок перехода прав кредитора другому лицу». Суть договора в том, что самой квартиры еще не существует ни физически, ни юридически. И в данном случае покупатель продает только свои права кредитора к застройщику, право требовать с него квартиру, когда будет построен дом.
Договор переуступки заключается применительно к договору долевого участия и к предварительному договору.
Предварительный договор заключается в случаях, когда по каким-то причинам невозможно сразу заключить договор купли-продажи квартиры или договор долевого участия. Причины, надеюсь, понятны- отсутствие полного пакета документов. Поскольку в результате договора предварительной продажи у покупателя не возникает права собственности на квартиру, этот документ не подлежит регистрации в государственных органах, производящих регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество.
Другая юридическая форма – договор участия в долевом строительстве. (Федеральный закон № ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»; принят 30 декабря 2004 года, вступил в силу 1 апреля 2005-го).
Заключая договор переуступки, помните, что он должен содержать:
- обязанность первоначального кредитора известить застройщика о происходящей уступке прав;
- указание на первоначальный договор, права по которому уступаются;
- размер, сроки и порядок оплаты за уступаемое право;
- обязанность передать новому кредитору документы, удостоверяющие право требования и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования;
Также, предварительно уточните, каким образом осуществляется возврат денежных средств при увеличении или уменьшении площади при финишном обмере БТИ.
Как правильно и безопасно рассчитаться с продавцом квартиры
Вы решили купить квартиру в Казани.
После долгого поиска подходящего варианта, вы находите ее –квартиру своей мечты.
Возникает вопрос, как правильно и безопасно произвести расчет(передачу денег) с продавцом за квартир?
В Казани сложилась следующая практика: покупатели рассчитываются с продавцом в день подачи документов на государственную регистрацию прав и в договоре указывают, что расчет произведен полностью до его подписания.
Главным заблуждением, как многих риэлторов, так и покупателей является мнение, что основанием для расчета является расписка, которую выдают в Управлении после подачи документов на государственную регистрацию.
Более того, многие уверены, что именно после подачи документов на регистрацию они и становятся собственниками данной недвижимости. Но на самом деле данная расписка лишь подтверждает факт того, что управлением приняты документы на госрегистрацию.
На госрегистрацию стандартной сделки отводится 20 календарных дней.
Хотим обратить Ваше внимание, что определить наличие или отсутствие оснований для приостановления или отказа в регистрации на стадии приема документов невозможно, например, специалист на приеме документов не может определить полноту пакета документов, подлинность предоставляемых документов и т.д. При грамотном подходе риски негативного исхода дел можно минимизировать и вообще свести к нулю.
Опустим проверку юридической чистоты и подробно остановимся на формах расчета.
Как правильно рассчитаться за покупаемую квартиру.
Предлагаем два варианта: ипотека в силу закона или расчет с банковской ячейкой.
1 вариант: ипотека в силу закона.
Особенность: Вы рассчитываетесь с продавцом после получения свидетельства о государственной регистрации права на покупаемую квартиру. Вы собственник, но ваше право будет обременено залогом: вы не сможете без ведома продавца распоряжаться своей собственностью.
Получается, что приобретаемое жилье находится в залоге у продавца до тех пор, пока вы с ним полностью не рассчитаетесь. В полученном свидетельстве, в графе «ограничения, обременения» будет запись «ипотека в силу закона». Чтобы ее погасить, обе стороны должны обратиться в Управление Росреестра по Республике Татарстан и заявить о том, что расчет произведен полностью.
2 вариант: банковская ячейка.
Очень удобный и цивилизованный способ расчета: стороны сами выбирают и указывают в договоре :кому и при каких обстоятельствах деньги за квартиру, положенные покупателем в ячейку, могут быть переданы.
Для этого продавцу и покупателю необходимо обратиться в банк, заключить договор на открытие банковской ячейки.
Наиболее распространенный вариант, когда , продавец должен представить в банк экземпляр свидетельства о праве собственности или зарегистрированного договора купли-продажи.
Услуги, предоставляемые агентствами недвижимости: http://grrt.info/members/info/services.html
Приобретение квартиры, серьезный шаг, который стоит доверить профессионалу. Агентства, входящие в состав Гильдии риэлторов РТ, прошли тестирование и имеют удостоверение риэлтора, которое подтверждает уровень профессионализма специалиста, а также гарантирует безопасность проведения сделки : http://grrt.info/members/