В Казани «долевка» выросла на треть, а вторичка замерла
Неуверенность людей в завтрашнем дне по-разному влияет на разные сегменты рынка недвижимости в Казани.
Неуверенность людей в завтрашнем дне по-разному влияет на разные сегменты рынка недвижимости в Казани. По наблюдениям казанских экспертов, к застройщикам долевого жилья потек ручеек инвестиционных денег, ищущих спасения от валютных рисков. А покупатели и продавцы вторичного жилья, напротив, замерли в тревожном оцепенении, ожидая более спокойных времен. При этом переоцененные ранее Кировский и Авиастроительный районы упали в цене, а в лидеры роста выбился Московский.
«Первичка» как поле чудес
Согласно данным татарстанского управления Росреестра за 9 месяцев 2014 года, всего по республике было зарегистрировано 10 162 договора долевого участия, что на 24% больше, чем годом ранее. По Казани рост еще заметнее — на 31% до 7088 сделок. Причем, как видно на графике, отрыв от прошлогодних показателей начался с лета. Абсолютный рекорд был поставлен в июне — 1671 договор. Самые свежие данные за сентябрь 2014 года показывают, что тренд сохраняется: совершено 711 регистраций договоров против прошлогодних 459, то есть в 1,5 раза больше.
Эксперты находят разные объяснения этому феномену. Представитель одного из девелоперов, пожелавший остаться неназванным, указывает на популярность серой схемы: застройщик продает весь объект дружественной или заинтересованной (аффилированной) структуре, которая затем продает строящиеся квартиры по договорам переуступки. Благодаря этой операции застройщик уводит от налогообложения порядка 15 тыс. рублей с «квадрата».
Отчасти с объяснениями такого рода согласна директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова, которая отмечает, что летом часть застройщиков «легализовала» свои взаимоотношения с клиентами, переоформив эрзац-договоры (предварительный, инвестиционный договор и т.п.) на классические договора долевого строительства.
Но есть, по ее мнению, и фундаментальные причины роста: например, именно летом был дан старт продажам на ряде новых объектов: ЖК «Победа», «Вербный», новые объекты «ЮИТ-Казань», «Евразии», «ФОНа». Кроме того, в условиях нарастающей нестабильности оживились инвесторы, приобретающие недвижимость с целью сбережения средств.
«Если раньше психологическим порогом крупности сделки считался 1 миллион рублей, то сейчас планка повысилась до 2 миллионов рублей. Интересен и сам подход инвесторов, многие объединяются и приобретают квартиры в складчину, тем самым снижая порог вхождения», — рассказывает Гизатова.
Новостройки выступают в роли тихой гавани, в том числе для тех, кто извлек прибыль из девальвации рубля и стремится ее зафиксировать. «Мы отмечаем появление клиентов, которые на пике роста курсовых разниц выходят в кэш и идут в недвижимость», — говорит эксперт. Однако ждать сверхдоходов от подобных вложений, по ее мнению, не стоит.
«Мне кажется, что инвестиционная привлекательность многих новостроек в ближайшем будущем несколько сомнительна и наверняка останется в рамках депозита. Что касается будущих предновогодних месяцев, то спрос, конечно, увеличится, но это связано не с повышением уровня жизни населения, а с традиционной предновогодней паникой», — говорит риелтор.
Наплыв перекупщиков отмечает и коммерческий директор УК «Унистрой» Искандер Юсупов: «В последние месяцы очень заметен рост инвестиционных сделок, причем цель инвестирования — не всегда обогащение. На фоне падающего рубля, цены нефти и золота недвижимость становится чуть ли не единственным реальным и ликвидным активом, который не обесценится. Опыт прошедших кризисов показал, что даже при временном падении цен в периоды спада экономической активности недвижимость быстро отыгрывает и превосходит первоначальные значения».
Аналитики отмечают подобную тенденцию и в Москве, где оживление продаж началось еще в сентябре. Октябрьский же план продаж застройщики и риелторы перевыполнили досрочно. Слабеющий рубль очевидно провоцирует покупку недвижимости, ведь в долларовом выражении цены падают и довольно существенно.
Новостройки выступают в роли тихой гавани, в том числе для тех, кто извлек прибыль из девальвации рубля и стремится ее зафиксировать
«Люди присели на деньги»
На вторичном рынке Казани ситуация несколько отличается от московской. В столице, привыкшей мыслить долларовыми ценами, продавцы стараются воспользоваться последним шансом и продать свои квартиры по «интересной» цене. У нас же валютная чехарда породила, скорее, тревожное оцепенение как среди продавцов, так и среди покупателей. Как и после Универсиады, одни ждут вздутия цен, другие, наоборот, кризисного проседания.
«Вероятно, снижение спроса связано с политической и экономической ситуацией, — считает директор ЦДН «Валери» Валерий Абсалямов. — Грубо говоря, люди «присели» на деньги и расставаться с ними не торопятся. Предполагаю, что такое положение дел продолжится как минимум полгода. По крайней мере пока тенденций к улучшению нет — товарооборот падает, объем денежной массы падает, с валютой вообще ничего не понятно».
По его словам, спрос на покупку вторичного жилья начал стабильно падать уже с августа, первые предпосылки были заметны уже в апреле. Октябрь же и вовсе оказался «мертвым».
Возможно, нынешнее затишье — «компенсация» за всплеск активности в первой половине года, которая ознаменовалась бурным ростом спроса на ипотечные кредиты. Согласно данным Нацбанка РТ, их объем в Татарстане за этот период вырос до 20,6 млрд. рублей, что на 47% больше, чем годом ранее. Примерно такие же тенденции и в целом по России: согласно данным АИЖК, в количеством выражении рост ипотеки составил 1,3 раза, в денежном — 1,4 раза. Так что, похоже, те, кто хотел успеть с покупкой готового жилья до ухудшения условий кредитования, в основном сделали это еще в первой половине года.
Впрочем, не стоит и сгущать краски. Опрошенные нами участники рынка считают, что до повторения кризиса 2009 года еще далеко. По крайней мере «скидка и торг» не приняли характер массового явления. «В настоящее время наибольшей скидки можно добиться при двух условиях: во-первых, квартира двух- и более комнат (не эконом-класса), во-вторых, срочность продажи. Сумма скидок колеблется при объективной цене до 50 - 100 тысяч рублей, — говорит Гизатова. Большие надежды риелторы возлагают на ноябрь, который несколько всколыхнул летне-осенний штиль.
Возможно, нынешнее затишье — «компенсация» за всплеск активности в первой половине года, которая ознаменовалась бурным ростом спроса на ипотечные кредиты
Скачущие цены
Динамику цен мы рассчитали по собственной методике на основе выборки в 60 однокомнатных и 40 двухкомнатных квартир из каждого района (700 позиций). Полученные данные сравнивались с результатами предыдущего обзора, опубликованного в феврале. По полученным данным, в среднем за 8 месяцев цены на квартиры в Казани выросли на 3,2%. В абсолютных цифрах — с 64,42 тыс. рублей за квадратный метр до 66,46 тыс. рублей. Таким образом, темп роста не только не отразил девальвацию рубля, но и оказался слабее инфляции, которая за это время составила 5,52%.
Лидерами роста цен оказались Вахитовский (+7,6%) и Московский районы (+11%). Если в предыдущем замере центр города был аутсайдером по приросту цен, то теперь он отыгрывает стагнацию. Отчасти это связано с началом продаж квартир в нескольких новых (или отреставрированных) элитных домах. Хорошей альтернативой центру становится Московский район, который после открытия двух станций метро в прошлом году набирает популярность.
В то же время популярный, казалось бы, Советский район показал динамику около нуля (в прошлом замер был отмечен рост +3,7%), а престижный Ново-Савиновский подрос на символические 1,2%. Цена «квадрата» здесь уже приближается к ценам Вахитовского района, преимущественно за счет прошлогоднего роста на 11,9% (сентябрь 2013 — февраль 2014 года).
Аутсайдерами стали окраины города: в Авиастроительном районе цены просели на 1,2%, а в Кировском падение составило 2,5%. Видимо, предложение в этих районах покупатели посчитали переоцененным: с сентября 2013 по февраль 2014 года районы были в лидерах по темпам роста цен — плюс 7,7% и 6,9% соответственно. Теперь невидимая рука рынка вернула все назад. «В Кировском и Авиастроительных районах менее развита инфраструктурная составляющая. С другой стороны, это позволяет говорить о потенциале этих районов в разрезе коммерческой недвижимости», — комментирует Юсупов.
Колебания цен заметны и в разрезе типов жилья. Согласно данным, представленным сервисом «Ре-портал», однокомнатные «улучшенки» в Казани дешевели два месяца подряд. Цены снизились на 0,6% в августе 2014 года (70 955 рублей/кв. метр) и на 1,4% (69 928 рублей/кв. метр) в сентябре. Затем снижение было почти отыграно в октябре, прибавка в цене составила +1,8%. Похожие тенденции были отмечены для двухкомнатных «улучшенок»: но здесь летнее падение цены (-0,3% в июле, -1,9% в августе) было компенсировано сентябрьским ростом на 2,5%, однако уже в октябре цена упала на 4% (65 026 рублей/кв. метр).
Еще более резко менялись цены, к примеру, на двухкомнатные хрущевки (низший ценовой сегмент). Они подросли в июне (+12%, 62 789 рублей/кв. метр), но уже в сентябре весь рост был практически отыгран обратно (-11%, 55 853 рубля/кв. метр). В октябре рост составил +1,3%. Если говорить вкратце, то лучше всего по-прежнему себя чувствует востребованный сегмент однокомнатных и двухкомнатных квартир — хрущевок и ленинградок, и всегда популярны «однушки-улучшенки».
Такие перепады говорят о том, что равновесие на рынке довольно шаткое. «С ценами на вторичное жилье происходит очень интересная история. Такого разбега цены на одно и то же жилье, как в этом году, я, пожалуй, еще не видел. Большая разница в цене затрудняет ориентацию не только у самих покупателей, но и у риелторов», — отмечает Вячеслав Егоров, директор АН «Авангард».
