Рождественский саммит - 2012
В рамках «Рождественского саммита – 2012», собравшего ключевых игроков рынка недвижимости, прошла работа секции «Жилая недвижимость». Ее модератором выступил Валерий Абсалямов, директор ООО «Валери», а спикером - Андрей Савельев, директор ООО «НЛБ-Недвижимость». Участники обсуждения попытались проанализировать ситуацию, которая сложилась на рынке жилой недвижимости Казани в уходящем 2012 году, и дать свои прогнозы на 2013-й.
Только берите
Начали со статистики. По данным Управления Росреестра по Татарстану, в Казани за 11 месяцев 2012-го, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, количество зарегистрированных сделок по жилым объектам увеличилось на 12,5%. Однако, несмотря на положительную динамику, риэлторы констатировали, что на сегодняшний день рынок находится в стагнации.
«Если первую половину года на рынке недвижимости мы могли наблюдать продолжение роста цен, которое началось в 2011 году и умеренный спрос, то во втором полугодии произошла стагнация: спрос плавно затух к середине лета. Ожидания сезонного и традиционного увеличения спроса, приходящегося на осень, не оправдались», - резюмировал Андрей Савельев и подкрепил свои выводы цифрами.
– В этом году максимум поданных объявлений о продаже квартир пришелся на апрель: более 30 тысяч против 10 тысяч объявлений в ноябре 2011 года - в самый пик продаж. Цифры, конечно, не говорят о количестве находящихся в продаже объектов. Тут надо понимать, что некоторые из них подаются одновременно несколькими агентствами недвижимости и порой доходит до 5-6 риелторов на одну квартиру. Но факт остается фактом: количество объявлений намного превышает спрос, который может поглотить рынок Казани на сегодняшний день, - подчеркнул он.
Коллегу поддержал Валерий Абсалямов: «Берешь издание, смотришь Интернет: 70-75 процентов – наполнение рынка такое же, какое было в июне-июле. Те же самые квартиры. И думаешь: «Они продадутся когда-нибудь или нет?». Сейчас идет борьба за клиента. Соотношение спроса и предложения - примерно 1:10. У людей есть возможность выбирать. На днях мы с клиентом посмотрели 24 однокомнатные квартиры на Горках в районе рынка. И это уже были квартиры за исключением первых и последних этажей. Такой выбор дает простор для торга. Покупатель может диктовать свои условия. Никто уже не возражает против покупки по ипотеке, с рассрочкой, с мебелью – только берите».
Плюсы и минусы стагнации
В стагнации есть и свои плюсы - очень удобно проводить альтернативные сделки. Нет опасности, что если сегодня продать квартиру, то через неделю на новую не хватит денег, потому что цены уже выросли. Но с другой стороны, есть вероятность, что подобного рода сделки застрянут в точке, где нужна первичная покупка, за которой следует другая. По словам В. Абсалямова, 80 процентов клиентов приходят покупать недвижимость, изначально рассчитывая продать свою. «Длинные цепочки исчезли, - подтверждает А. Савельев. – Если раньше было по 7-8 квартир, то сейчас максимум три».
Вынуждает ли перенасыщенный рынок продавцов идти на уступки? «Мы немного вернулись на грешную землю. От 2 млн. рублей за однокомнатную «хрущевку» в марте к ноябрю-декабрю мы пришли к 1,85 – 1,83 млн. рублей, но дальше вряд ли будем двигаться, - говорит В. Абсалямов. - Рынок в Казани нагоняет быстро, а опускается очень медленно. Сегодня присутствует стратегия выжидания: не получается продать дорого, значит надо подождать и продавать попозже».
По большому счету рынок, находящийся в стагнации, не выгоден ни продавцам, ни покупателям, ни риэлторам. Если цены пойдут вверх – выиграют продавцы и риэлторы, вниз – покупатели. Когда же рынок стоит на месте, все оказываются в проигрыше.
С клиентами надо работать
Еще одним обстоятельством, так или иначе повлиявшим на состояние рынка, стали сами риэлторы. Вопрос их низкого профессионального уровня поднял Руслан Садреев, директор ООО «Юридическое агентство «Премьер», президент Гильдии риэлторов РТ. «Когда приходит продавец, риэлтор не назначает ему реальную стоимость, ту сумму, которую можно получить за квартиру сегодня. Тем самым, может быть того и не понимая, он вводит в заблуждение продавца. Квартира продается по завышенной стоимости. Клиент, образно говоря, бежит за паровозом, а догнать-то его не может. По цене, назначенной в июне, в августе уже продать невозможно, но продавец не готов снижать. А риэлтор сидит и чего-то ждет. Но ждать не надо, надо работать: объяснять продавцу, приводить в пример аналогичные объекты. Если риэлтор грамотно объяснит и продавец его поймет, то продажа пройдет быстрее. И мы не будем пожинать плоды, когда огромное количество квартир выставлено на продажу и все чего-то ждут, не желая идти на уступки. Когда однокомнатная квартира продается по полгода-год – это же нонсенс! И, господа риэлторы, это в первую очередь зависит от нас. От того как грамотно мы преподнесем информацию, как построим рекламную компанию, тогда и результат будет.
На мой взгляд, период прошлогодней эйфории прошел. Профессиональным участникам рынка надо работать так, чтобы люди получали результат», - призвал Р. Садреев.
Продолжил тему В. Абсалямов: «На сегодняшний день я не вижу, каким образом нам направить риэлторскую массу в нужное русло. Большая часть риэлторского сообщества не образована и, к сожалению, абсолютно не владеет темой. Беда нашего рынка в этом. И один из факторов, который послужил росту цен – это безграмотные риэлторы, коих много развелось. Этот фактор сбрасывать со счетов нельзя. Если бы было больше грамотных риэлторов, разбирающихся в вопросе, было бы проще. Но, к сожалению, риэлторский рынок ни чем и ни кем не регулируется, в отличие, скажем, от строительного. Он хаотичен, никаких документов, регламентирующих его работу, нет. Наша задача - сделать рынок более цивилизованным».
Будут ли услышаны эти призывы членами риэлторского сообщества? Время покажет.
На уровне инфляции
Как долго продлится стагнация и каковы основные влияющие на нее факторы? По мнению экспертов – это высокие цены на жилье на фоне низкой покупательной способности населения.
По поводу цен вышел спор: кто-то уверял, что они слишком высокие, кто-то приводил для сравнения другие регионы, и из этого выходило, что в Казани не самое дорогое жилье. «Квартира стоит столько, сколько за нее дают на рынке», - подытожил В. Абсалямов.
Что касается низких доходов, то в этом году, они, так или иначе, компенсировались за счет ипотеки. Однако уже с осени этого года ставки по ипотеке пошли вверх. И если эта тенденция продолжится, то рынок недвижимости имеет шанс совсем «заморозится», так как населению дорогие кредиты не по карману. «70-75 процентов сделок в этом году были ипотечными. Это достаточно тревожный фактор. В той же Москве таких сделок совершается лишь каждая пятая, хотя цены там гораздо выше. Значит, в Казани денег явно не хватает. Уже в марте 2012-го можно было сделать вывод, что рынок начнет падать. Рынок пришел к стагнации и сейчас, пожалуй, находится в самой пиковой ее точке. До апреля-мая ситуация вряд ли изменится. Я пока не вижу, откуда в Казани могут появиться финансы. И это на фоне плавного удорожания тех же ипотечных кредитов. Некоторые особо рьяные аналитики прогнозируют, что мы придем к 15-16 процентам годовых. По моему мнению – это неподъемная сумма для потребителя, но если так будет, то стагнация еще усугубится», - констатировал Абсалямов.
Что касается прогнозов на 2013-й, то, по мнению эксперта, было бы хорошо для Казани, если покупатели и риэлторы адаптировались к сегодняшним ценам: «Полгода поработали бы по ним, а затем на уровне инфляции пошли вверх – это самые благоприятные перспективы», - говорит Валерий Абсалямов.
По мнению Андрея Савельева, рынок носит волновой характер и, по идее, за спадом всегда следует подъем: «2007-2008 - спад, 2009-2010 – стагнация, 2011 – рост, сейчас опять стагнация. Когда эта стагнация закончится? Я думаю, что январь будет «мертвый», в феврале начнем раскачиваться, к марту, так же как и в этом году, пойдет оживление».
