Изменились правила регистрации прав на недвижимость
С 1 марта в связи с вступлением в силу Федерального закона от 30 декабря 2012 года №302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», изменяются правила регистрации прав на недвижимое имущество.
Не принятые поправки
В последние годы в России идет обширная реформа гражданского и жилищного законодательства. Изменения направлены, в том числе, и на снижение рисков сделок с недвижимостью. Депутатами Госдумы России весной 2012 года был принят в первом чтении проект редакции Гражданского кодекса, который обязывал удостоверять у нотариусов все сделки с недвижимостью. Они же должны были передавать документы на регистрацию сделок. Предполагалось, что эта мера защитит от мошенников и избавит людей от необходимости общаться с регистраторами.
«В течение всего предыдущего года ходили разговоры о том, что в ближайшее время будет введено обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Никто не понимал, в каком виде это будет, и, вспоминая 90-ые годы, когда такая практика существовала, ломали голову, как это будет сейчас реализовываться технически и главное - сколько это будет стоить», - говорит директор юридического агентства «Премьер», президент Гильдии риэлторов РТ Руслан Садреев.
Касаемо цены вопроса: предлагалось установить тариф в 1% от стоимости сделки без предельного ограничения по сумме, что неотвратимо привело бы к существенному удорожанию процесса оформления недвижимости.
Но в итоге, стать монополистами нотариусам не удалось. Сначала при подготовке законопроекта проекта ко второму чтению было решено сделать обязательным участие нотариуса лишь в сделках с частными лицами (с перечнем исключений в специальном законе). А затем из проекта была вычеркнута и эта норма. Против идеи резко выступил крупный бизнес, который совершает много сделок с недвижимостью, а также банки, работающие с ипотекой.
«На сегодняшний день нотариальное удостоверение сделок предусматривается лишь в случаях предусмотренных законом или соглашением сторон. Например, обязательным является нотариальное заверение договора пожизненного содержания с иждивением (ренты). В остальных случаях все осталось по-прежнему», - комментирует Руслан Садреев.
Однако некоторые эксперты полагают, что этот вопрос окончательно не закрыт. Норма еще может быть зафиксирована в законе о нотариате. В качестве аргумента в пользу данной процедуры называется то, что нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью используется в континентальной Европе, где намного меньше нарушения при сделках.
Поправки, вступившие в силу с 1 марта
Помимо прочих изменений, внесенных в Гражданский кодекс РФ - изменения, касающиеся порядка государственной регистрации сделок с недвижимостью. С 1 марта 2013 года отменяется обязательная государственная регистрация сделок по отчуждению недвижимости.
Как пояснил заместитель руководителя Управления Росреестра по Республике Татарстан Альберт Хайрутдинов, с 1 марта государственной регистрации не подлежат договоры дарения недвижимости, купли-продажи жилых помещений (квартир, комнат, индивидуальных жилых домов) и предприятий, как имущественных комплексов, а также договора ренты (предусматривающие отчуждение недвижимости) и договоры пожизненного содержания с иждивением.
При этом изменение требований о регистрации сделок не как не повлияло на обязательность регистрации непосредственно самих прав на недвижимость, которые подлежат регистрации в прежнем порядке.
Альберт Хайрутдинов также отметил, что указанное требование применяется только к сделкам, заключенным начиная с 1 марта 2013 года, тем же, кто зарегистрировал договора до этой даты беспокоиться не стоит: их сделки полностью действительны и каких-либо дополнительных действий не требуют.
«С 1 марта отменена система двойной регистрации в отношении объектов недвижимости, - комментирует Руслан Садреев. - До этого практика была такова, что при заключении договора купли-продажи (речь идет об обычных сделках, без привлечения ипотечных кредитов) заявители подавали два заявления: о регистрации договора купли-продажи плюс заявление о регистрации права собственности на имя покупателя. Теперь же регистрировать договор не требуется».
Стоит обратить внимание, что новые правила не распространяются на договора долевого строительства и регистрацию договоров ипотеки. «Несмотря на то, что из Гражданского кодекса эта норма убрана, договор участия в долевом строительстве подлежит госрегистрации в соответствии с ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» , а договор ипотеки - в соответствии с законом ФЗ-102 «Об ипотеке (залоге) недвижимости». Так что эти два вида договоров, как и прежде подлежат обязательной госрегистрации, - уточняет Руслан Садреев.
По мнению эксперта, нововведение отчасти решит проблему признания договоров в отношении недвижимости незаключенными. «До вступления в силу поправок, договор считался заключенным с момента его госрегистрации, - поясняет Руслан Садреев. – Были случаи, когда возникали сложные ситуации, практически не решаемые в рамках действовавшего закона. Приведу такой пример. Стороны подписали договор купли-продажи квартиры и подали его на госрегистрацию. При этом расчет полностью или частично уже произведен. Но регистратор затребовал дополнительный документ, например, согласие супруга на отчуждение квартиры или справку об уточнении площади. Продавец по тем или иным причинам этот документ не предоставляет. Соответственно через 20 дней регистратор выносит решение о приостановлении государственной регистрации, а позже решение об отказе, так как пакет документов не соответствует требованиям законодательства. В этом случае покупатель переходит в разряд потерпевших. Ввиду того, что договор считался заключенным с момента его регистрации, а регистрация не прошла - сделка не совершилась. В результате достаточно проблематично было доказать в суде право покупателя на купленную квартиру. С 1 марта эта ситуация меняется. Теперь покупатель может через суд признать право собственности на недвижимость за собой на основании того, что сделка совершена (договор подписан) и необходимо лишь зарегистрировать право собственности в ЕГРП на основании заключенного между сторонами договора».
В соответствии с принятыми поправками в ГК, отменена регистрация и договоров аренды. «Так как регистрация договоров отменена, регистрироваться будет только само право аренды в виде обременения», - поясняет Руслан Садреев. Однако, по словам Альберта Хайрутдинова, хотя закон в действующей редакции и предусматривает отмену государственной регистрации договоров аренды, на подписи у Президента России В. Путина уже лежит законопроект, возвращающий прежнее требование о регистрации договоров аренды недвижимости, заключенных на срок не менее года.
И напоследок еще об одном новшестве. Отмена обязательной регистрации сделок для граждан приведет к незначительной экономии при оплате государственной пошлины за регистрацию. Если раньше надо было платить 1000 рублей за регистрацию договора и 1000 рублей за регистрацию права собственности, то теперь госпошлина уменьшится соответственно на 1000 рублей.
Обсуждаемые поправки
На очередном пленарном заседании депутатов Госдумы РФ интересовали новостройки, в которых приобрели себе жилье, а вместе с ним и многочисленные проблемы избиратели. Дума искала способ им помочь и приняла законопроект с поправками в Жилищный кодекс РФ, в котором устанавливаются новые правила для выборов управляющих компаний во вновь построенном жилье. Таким образом устраняются пробелы законодательства, которые приводили к неразберихе. Этот законопроект был принят во втором и сразу в третьем чтении.
Задачей депутатов было установить такой порядок отбора управляющей компании, который бы исключал даже малейшую возможность злоупотреблений со стороны застройщика. Законопроектом предлагается с 10 до 20 дней увеличить срок, в течение которого орган местного самоуправления после выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию обязан разместить извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей компании на официальном сайте в сети Интернет.
В законопроект предлагается ввести еще одну важную новеллу, защищающую права собственников жилья. Именно они, а не застройщик будут заключать договор управления домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, на который отводится до 50 дней.
Законопроект четко фиксирует обязанности органов местного самоуправления. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса они должны уведомлять собственников жилья о его результатах и об условиях договора управления домом. Это еще одна степень защиты интересов граждан.
Депутаты также изменили норму, требующую, чтобы в общем собрании участвовали исключительно собственники жилья, поскольку процесс оформления документов занимает большое время. Поэтому законопроектом предусматривается, что в общем собрании могут участвовать те, кто заключил договор с компанией-застройщиком или получил жилье по акту приема-передачи. Законопроект дает право застройщику в течение трех месяцев управлять вновь вводимым и построенным жильем.
Все это, по мнению депутатов, даст возможность нашим гражданам и органам местного самоуправления «повысить ответственность за вновь вводимые дома и навести порядок в управлении многоквартирными домами».
НК Анна Ракипова
