ИНТЕРВЬЮ ДЛЯ "ГДЕ ДЕНЬГИ"

 - Руслан Раитович, как складывается ситуация на рынке недвижимости Казани этим летом?

 - Прошедшие осень и зима были достаточно активными, и рынок недвижимости получил встряску в виде роста цен. Рост цен на жилую недвижимость (вторичное жилье) за 2011 год составил порядка 30%. Первичное жилье немного запаздывало: как обычно бывает, на «первичку» (то есть строящееся жилье) цены начинают расти позднее. Рост цен на вторичное жилье наблюдался до марта-апреля этого года, потом рост прекратился, шлейф спроса продлился до мая месяца и стал угасать, цены остановились, и половину лета спрос был небольшим, наблюдалась стагнация на рынке: предложений было больше, чем желающих купить. Что касается первичного жилья, то там, наоборот – волна роста цен поднялась как раз где-то зимой и к сегодняшнему дню цены на первичное жилье догнали цены на вторичное жилье. Сейчас цены стабилизировались в рамках 50-55 тысяч рублей за квадратный метр – и на первичном, и на вторичном рынке. Вторичное жилье, правда, выходит немного дешевле, потому что у него меньший метраж: старый квартирный фонд располагает двухкомнатными квартирами примерно на 50-55 кв.м., а новый – на 65-75 кв.м. Есть квартиры и за 65-70 и даже 100 тысяч рублей за кв.м., но все зависит от местоположения, статуса дома, от того, к какому сегменту недвижимости он относится: эконом, бизнес, элитное жилье.

 Поэтому можно сказать, что до конца июля на вторичном рынке был период тишины, а сейчас потихоньку рынок раскручивается – не в авральном режиме, спрос уже восстановился, и сейчас мы видим баланс между спросом и предложением.

 - Пользуются ли спросом земельные участки и загородная недвижимость в целом? 

- Активно пользуются спросом земельные участки в городе и небольшие дома стоимостью примерно до 5 млн. рублей в городе, и самом ближайшем пригороде или в «топовых», разрекламированных местах, таких например, как Боровое Матюшино. Пользуются большим спросом готовые жилые дома до 200 кв.м. стоимостью 3,5-4,5 млн рублей в городских поселках – Вознесение, Константиновка, Царицыно, Салмачи, Восточный, Клыки, Алтан. Сегодня сложилась уникальная ситуация когда жители нашего города активно меняют квартиры на жилые дома. Трехкомнатная «ленинградка» в Казани сегодня стоит столько же, сколько дом в этих поселках: продав квартиру двадцатилетней давности с обычным ремонтом за 3,5 млн рублей, можно купить домик, например, 120 кв.м. с небольшим участком в пределах Казани. Также имеется большое количество предложений о продаже земельных участков в различным вновь создаваемых коттеджных поселках, но на них спрос в основном возникает у тех, кто хочет просто вложить деньги, инвестировать не под строительство, а под дальнейшую перепродажу.

- Все агентства, входящие в Гильдию риэлторов РТ активно сотрудничают с банками выдающими ипотечные кредиты. Имеются соглашения о сотрудничестве с банками как Гильдии в целом, так каждого агентства недвижимости в отдельности. Топ-5 работает без всяких вопросов: ВТБ24, Сбербанк, Ак Барс, Спурт-банк, БТА-Казань. Банки упрощают пакет документов по-максимуму. Наверное, осталось небольшое количество граждан, которые не знают, что такое ипотека и боятся ее. Ипотека – это способ увеличения продаж. Если квартира выставленная на продажу может быть продажа с использованием средств ипотечного кредита, то из десяти человек - все ее купят, а если нет (например собственник или риэлтор не хочет использовать этот инструмент), то из десяти человек только двое сегодня смогут купить ее за наличные, остальные не обладают такими средствами. Рынок ипотечных продуктов, на мой взгляд, сегодня лояльный и гибкий. Процентная ставка стабильна: в среднем составляет от 10 до 14% годовых. Если хороший первоначальный взнос, небольшая сумма кредита и короткий срок кредитования, то можно взять ипотеку и под 9,9% годовых. Недавно у нас была такая сделка. 

- Да, в обычном, стандартном состоянии, без всплесков – ни вверх, ни вниз.

 - Что ожидает рынок осенью, до конца года? 

- Прогноз – дело неблагодарное. Я всегда говорю, что рост рынка будет в пределах инфляции, а дальше – как сложится. Нельзя предугадать. Какие-то слухи пойдут о кризисе или еще о чем-то – народ начнет скупать недвижимость, сначала всегда бывает в таком случае ажиотаж, а потом, наоборот, затишье. Я всегда советую своим друзьям, знакомым, да и всем нашим клиентам: если решили покупать недвижимость – покупайте сегодня, не надо откладывать и думать, что завтра будет дешевле или дороже. В течение нескольких лет цена вырастет, и купивший все равно будет в выигрыше: как минимум, потому, что он уже сегодня зайдет в свою квартиру, сделает ремонт и будет в ней жить. 

- Вторичное жилье, в основном, приобретается для проживания – это связано с улучшением жилищных условий или с приобретением первого собственного жилья. Что касается жилья в строящихся домах, по моему мнению, более 50% дольщиков на начальной стадии строительства дома – это инвесторы, когда же дом сдается, то большинство квартир приобретается уже под проживание. Недвижимость остается наиболее привлекательным видом инвестиций – особенно квартиры на первичном рынке. Когда новый дом строится, то – добавили еще три этажа, и стоимость квадратного метра сразу повысилась на 3 тысячи рублей за кв.м. На вторичном рынке, конечно, не совсем так: там цены могут вырасти только, если все цены в регионе или в городе пойдут вверх. По моим наблюдениям, сегодня в обществе сохраняется такое мнение, что по сравнению с другими видами вложений денег, таких как валюта, драгоценные металлы, акции, недвижимость приносит больше и дохода, и удовлетворения, потому что, то что вы приобретаете, существует в действительности. Это не цифры на бумаге, это стены, которые ощущаются, которые можно потрогать. Доллар может обвалиться за один день, а дом вряд ли завтра разрушится. Рынок недвижимости очень статичен, он не может за один день рухнуть: за несколько месяцев цена может упасть или вырасти на 15% , но не за один день, дефолта быть не может. Продавцы – это частные лица, государством не регулируются цены на недвижимость на вторичном рынке. 

- Мешают ли сегодня работе казанских риэлторов так называемые черные риэлторы? 

- «Черные риэлторы» – это не риэлторы, это мошенники в сфере недвижимости. Так как на рынке недвижимости «крутятся» большие деньги, то естественно, он привлекателен для лиц, нарушающих закон. Мы с ними не сталкиваемся и делаем гильдией все возможное, чтобы повысить свой профессиональный уровень и выполнять свою работу честно и грамотно. Сегодня Гильдия риэлторов РТ занимаемся разработкой интернет-сайта и в ближайшие месяцы он будет запущен: на нем можно будет проверить своего риэлтора, в свободном доступе будет предоставлена информация об агенте – его личные данные, его профессиональное образование, какие курсы повышения квалификации он прошел, посмотреть его рекомендации и рекомендации агентства недвижимости в котором он работает. Это поможет потребителям риэлторской услуги сделать правильный выбор и не попасться на удочку мошенников.

- Деятельность риэлторов сегодня регулируется только законом о СРО, Гражданским кодексом и иными некоторыми законодательными актами РФ. Отдельный закон о риэлторской деятельности так и не принят, хотя вокруг него было множество обсуждений. Перспективы туманные. Мы вынуждены сами предпринимать действия: реестр опять же создаем, ведем учет агентов в открытом доступе. В ближайшее время планируется получение Гильдией риэлторов РТ статуса СРО, чтобы все агенты в ее составе качественно отличались от тех агентов, которые работают, не имея для этого глубоких знаний. Профессия риэлтора очень сложная и ответственная, могу сказать по личному опыту: скоро будет десять лет как я занимаюсь этим делом и до сих пор каждый день узнаю что-то новое. Что говорить о тех, кто только начинает работать? Поэтому хотел бы посоветовать тем, кто только открывает свое агентство, не совершать опрометчивые поступки, не брать на себя серьезную ответственность, потому что это может вылиться в большие потери для Ваших клиентов и для Вас конкретно - и финансовые, и репутации. Одно неправильное слово или цифра в составленных Вами документах могут привести к необратимым последствиям для клиентов. Поэтому прежде, чем открывать свое дело, необходимо трезво оценить свои силы и знания, советую для начала пройти обучение, можно обратиться за помощью в НП «Гильдию риэлторов РТ». 

- Сколько стоит вступление в гильдию? 

- Вступительных взнос составляет 10 тысяч рублей – это единовременный платеж. Помимо этого нужно иметь две рекомендации от действующих членов гильдии. Ежемесячный взнос составляет 2 тысячи рублей. Я считаю, что надо работать в команде. В Гильдии риэлторов ведется обширная работа, у нас есть своя мультилистинговая система, проводятся совместные рекламные кампании и другое – отдача есть.

- В гильдию входит 36 агентств недвижимости и в них состоит около 500 агентов. Учет в целом по Казани не ведется, но по моим подсчетам, действующих агентств недвижимости в городе, не считая частных маклеров, всего порядка 60. Хотя в интернет-источниках можно насчитать и 300 агентств, но многие не работают как риэлторы: юридические компании могут, например, указать, что помимо основной деятельности они занимаются и вопросами недвижимости. Но все те, кто реально работают на рынке риэлторских услуг, постоянно сотрудничают между собой, работают вместе: наши клиенты покупают квартиру у клиентов другого агентства и так далее. Мы все друг друга знаем. У нас нет конкуренции, это совместная работа, целью которой являются качественные и профессиональные услуги для наших клиентов. Мы знаем тех, кто работает, но не состоит в гильдии, мы дружим, и они все равно рано или поздно будут с нами. 

- В нынешнем состоянии гильдия работает с 2008 года, я был выбран на должность Президента ГР РТ в конце 2009 года. Как юрист, я считаю, что нашим главным достижением является то, что мы, на территории республики Татарстан создали единые нормативные документы, которые регламентируют деятельность риэлторов. Нет федерального, регионального законодательства, но у нас в рамках гильдии приняты документы, например такие как: Правила осуществления риэлторской деятельности (они обязательны для наших членов и рекомендованы для остальных игроков рынка), Кодекс этики риэлторов, различные Положения, регулирующие взаимоотношения между риэлторами и клиентами, и между самими риэлторами. Целью этой деятельности является создание единых стандартов в работе риэлторов нашего города и республики. Также у нас разработаны формы договоров с клиентами, и они уже используются всеми нашими членами, и дают эффект в виде уменьшения количества споров между клиентами и агентами. В Гильдии риэлторов РТ имеется Комитет по этике и членству, который рассматривает споры с участием риэлторов (состоящих в Гильдии). Как я уже говорил, мы плотно работаем над созданием и продвижением интернет-ресурсов Гильдии. Нами создан интернет-сайт www.grrt.ru, на котором сегодня размещены более 2600 объектов недвижимости, это проверенные объекты, можно ознакомиться с каждым предложением, посмотреть фотографии объекта, планировки, сравнить с похожими объектами, распечатать подходящие предложения. Также имеется возможность найти, кто курирует этот объект, телефон агента и информацию о нем. Мы сделали интерфейс этой системы удобным, руководствовались своим опытом, никто как мы не знает, как лучше преподнести эту информацию для покупателя. Также, в 2012 году мы провели обширное обучение для риэлторов Гильдии, притом бесплатное. Более 300 агентов прошли обучение, которое мы организовали своими силами: опытные юристы, директора агентств передавали свой опыт как молодым сотрудникам, так и тем кто уже работает риэлтором длительное время, каждый узнал для себя много нового. Потом учащиеся прошли тесты и получили номерные удостоверения. Обучение проводится в Гильдии риэлторов РТ постоянно.

- Наша гильдия является некоммерческим партнерством, общественной организацией. Мы не стремимся стать единым главным агентством на рынке недвижимости. Агентства, входящие в гильдию принимают решения на общем собрании. Мы просто консолидируем усилия, а не принимаем решения, нарушающие права кого бы то либо. Наша цель помогать, а не заставлять.

- Да, конечно. Нам нужен этот государственный статус, потому что сегодня риэлторские агентства вообще нигде не учитываются. Мы хотим, чтобы государством – пусть опосредованно, не напрямую – регламентировалась наша работа: через СРО мы будем находиться в реестре. Это повысит статус риэлтора в обществе. У нас нет цели ущемлять права игроков. Но в то же время мы будем продолжать бороться с непрофессионалами.

 - Как вы с ними боретесь? 

- У нас есть эффективные способы. Например, доводим информацию о нарушениях через новости на сайте, у нас есть форум, где мы обмениваемся информацией. Предупреждаем о допущенных нарушениях того или иного недобросовестного риэлтора. Существование таких «горе-специалистов» – просто бич для нас и для общества в целом. Мы тут как об лед головой бьемся, а некоторые – новоиспеченные или даже давно работающие риэлторы исполняют свою работу так, что в обществе создается негативное мнение профессии риэлтор.

 - Есть ли у вас какие-то предложения, как законодатель мог бы урегулировать деятельность риэлторов? 

- Самый простой способ – законодатель примет на уровне республики или страны в целом акты, которые будут ограничивать вход на рынок непрофессионалов, которые не проходят определенный фильтр. Пока законодатель не торопится это делать, мы сами пытаемся что-то предпринять. Да, законодательство предусматривает работу по доверенности. Но, например, юрист может прийти в суд по доверенности, а может прийти с ордером - как адвокат. Статус адвоката выше, к нему доверия больше, потому что получить такой статус можно только имея опыт, практику, знания, сдав экзамены, войдя в состав коллегии адвокатов. По моему мнению, было бы правильно, если государство отделило бы в отдельный статус более подготовленных агентов по недвижимости (риэлторов), которыми можно стать имея немалый опыт и сдав соответствующие экзамены, получив удостоверение, – тогда государство, предположим, могло бы дать таким людям возможность действовать без доверенности, как адвокатам. Но при этом сохранить возможность любому предпринимателю оказывать услуг в сфере недвижимости, имея определенные ограничения. Тогда, по моему мнению, профессиональных риэлторских компаний станет значительно больше, а недобросовестных – меньше. В этой ситуации выигрывают и государство, и общество в целом. Конечно, за последние годы риэлтор стал более профессиональным, чем 5-10 лет назад, более-менее ориентируется в законодательстве, многие наши коллеги используют интернет в своей деятельности. Это радует, потому что я и сам активно пользуюсь возможностями интернета в работе. Для меня порой бывает очень удивительно, когда в агентстве недвижимости даже компьютера нет: какие-то бланки заполняются от руки – это позор. Профессия – Агент по недвижимости или просто риэлтор была востребована во все времена, люди рождаются и умирают, женятся и разводятся, переезжают или просто покупают новое жилье, и при оформлении документов просто необходим грамотный специалист, который поможет совершить сделки с недвижимостью правильно и безопасно.

  Обращайтесь к профессионалам !!!