Эксперты рассказали, куда выгодно вкладывать деньги
Конференция собрала риэлторов Казани, членов Гильдии и читателей журнала «Казанская Недвижимость», которые интересовались куда можно выгодно вложить пару миллионов. Спикеры конференции оживленно рассказывали о недвижимости и раздавали советы потенциальным инвесторам. Старт мероприятию дал Руслан Садреев, президент Гильдии риэлторов РТ:
- Недвижимость - это единственная область вложения денежных средств, которая с годами всегда растет, несмотря на небольшие колебания. Вкладывать в недвижимость выгодно и более надежно, чем вкладывать средства в инвестиционные паи или другое направление. Наша задача рассказать о преимуществах и рисках каждого направления в недвижимости. Сегодня существует два основных направления вложений в недвижимость. Первое – это долевое строительство, когда вкладываешь средства в какой-то объект, а через некоторое время, когда он будет достроен, его продаешь и получаешь доход. Вторым направлением является покупка уже готовой недвижимости, такой тип инвестиций приносит стабильный ежемесячный доход, то есть вместе с ростом цен на недвижимость владелец всегда может иметь доход с аренды.
- Сегодня многие говорят о второй волне кризиса, у людей неопределенность, что же делать дальше. Существует несколько типов инвестиций, однако недвижимость на сегодняшний день является наиболее стабильной. С точки зрения доходности инвестиции в недвижимость работают на долгосрочную перспективу, как менее рисковые инвестиции.
В последние пять лет были определенные периоды, когда можно было получить быстрый доход от вложений в недвижимость, но это ушло в прошлое. Застройщики, которые ранее брались за большое количество объектов и одновременно вели большое количество строек, отказались от этой практики. На рынке новостроек долго была ситуация ожидания дефицита строящегося жилья. Сейчас дефицита нет. Но как представитель застройщика могу утверждать, что спрос на строящееся жилье активный – большинство квартир реализуется на стадии строительства.
Сегодня мы видим уверенный спрос как на строящиеся, так и на готовые дома. Причем, приобретают жилье те, кто хочет улучшить свои жилищные условия – продают свою квартиру на вторичном рынке и покупают новое современное жилье. Ликвидность новостроек, по моим прогнозам, будет продолжаться еще 10-15 лет. Наиболее ликвидными будут квартиры в домах комплексной застройки, где кроме самого дома строятся и объекты социальной инфраструктуры.
С начала года цены в новостройках выросли на 3 - 4 тысяч рублей за кв.м., то есть на 8-10% от общей стоимости. Пока есть инфляция недвижимость будет дорожать. Поэтому можно смело утверждать, что ежегодно стоимость нового жилья будет увеличиваться на 7-10 При этом драйвером роста цен на рынке является не вторичный, а первичный рынок. Потому что существуют объективные факторы, влияющие на себестоимость строительства. В то же время сейчас застройщики не охотятся за сверхприбылями, потому как предложения на рынке строящегося жилья достаточно и конкуренция между ними высока. При инвестициях в первичную недвижимость можно обеспечить доходность на уровне 20 – 25%. Такой прирост можно обеспечить за счет покупки квартиры на этапе строительства (по 33 - 35 тысяч рублей за кв.м.), и продажи по завершению строительства дома, когда цена квадратного метра составляет уже 43 - 44 тысячи рублей.
Сегодня я не вижу другого инструмента, который позволил бы обеспечивать подобную доходность, при этом был бы настолько стабильным, как инвестиции в строящееся жилье.
Существует ли дефицит строящегося жилья на рынке новостроек Казани? Татарстан входит в тройку лидеров по России по объемам строительства, но если исключить из объемов строительства социальное жилье и малоэтажное, то непосредственно на рынок недвижимости Казани в свободную продажу выходит только 350-400 тыс.кв.м. Это адекватно существующему спросу на новостройки. Уже сейчас все ликвидные квартиры продаются на этапе строительства – сначала уходят двушки, потому однокомнатные, и затем уже трехкомнатные квартиры. Дефицита сейчас нет, но тем не менее достаточно сложно найти вариант, который полностью устраивал бы покупателя.
Сколько квартир на первичном рынке Казани приобретаются с инвестиционной целью сказать сложно – покупатель, который приобретает для себя, ничем не отличается от покупателя, который решил просто вложить средства. Единственный показатель – насколько быстро дом заселяется после завершения строительства. Если до 2008 года количество инвестиционных квартир было очень большим, то после наступления острой фазы кризиса произошло существенное снижение покупок квартир с целью инвестиций. Но хочу отметить, что именно те инвесторы, которые вложились в строящуюся недвижимость в кризисное время, сейчас выиграли – цены на новостройки существенно выросли по сравнению с периодом кризиса. Сейчас количество инвестиционных покупок на рынке новостроек Казани, по моим подсчетам, составляет порядка 25-30%.
Коммерческая недвижимость недоступна для мелких инвесторов
Мурат Ахмеров, управляющий торгово-офисным центром «Караван», прежде чем рассказать об инвестициях в коммерческую недвижимость, подробно описал особенности недвижимости как инвестиционного инструмента:
- Характерными особенностями недвижимости с физической точки зрения являются:
- Стационарность, неподвижность. Недвижимость является физически недвижимой. Каждый объект недвижимости имеет неотделимую связь с земельным участком, на котором он находится. Перемещение объекта недвижимости без причинения ему несоразмерного ущерба его назначению невозможно.
- Уникальность. Каждый объект недвижимости является уникальным и неповторимым. На всей поверхности земли нет абсолютно одинаковых как земельных участков, так и расположенных на земельных участках зданий, сооружений, строений и т.п.
- Относительная дефицитность. Общее предложение земельных участков ограничено поверхностью земли. Земля, в отличие от зданий и сооружений, создаваемых человеком, не имеет сроков создания, а срок службы земли рассматривается как неограниченный. Рост численности населения определяет увеличение спроса на земельные участки, что при неизменной константе площади земной поверхности ведет к увеличению относительного дефицита земли, и, соответственно, недвижимости в целом.
- Длительность создания и срока эксплуатации зданий и сооружений. В большинстве своем сроки строительства зданий превышают один год и могут доходить до нескольких лет. Сроки службы зданий и сооружения являются наиболее долговечными из всех создаваемых человеком объектов.
Недвижимость во всем мире считается популярным объектом для инвестирования, поскольку по сравнению с другими формами вложения денег инвестиции в недвижимость обладают рядом бесспорных преимуществ:
1. Инвестирование в недвижимость приносит доход инвестору как в результате роста цен на недвижимость, так и от сдачи недвижимости в аренду и имеет более высокую прибыльность, нежели вложения в стандартные виды инвестиций, такие как банковские депозиты, ценные бумаги. В среднем, доходность инвестиций в коммерческую недвижимость составляет от 15 до 30%, а в некоторых случаях достигает свыше 100% годовых.
2. Риски, связанные с инвестициями в недвижимость, как правило, ниже рисков, связанных с инвестициями в акции или инвестициями на международном валютном рынке и, тем более, инвестированием в производные инструменты, такие как фьючерсы. Даже если недвижимость падает в цене, остается возможность сдачи ее в аренду, что позволяет переждать тяжелые для экономики времена, получая доход от аренды, как правило, превышающий доходность по банковским депозитам.
3. В отличие от инвестиций в акции, вложение денег в объект недвижимости дает инвестору возможность своими личными усилиями улучшить объект: провести его предпродажную подготовку, реконструкцию, ремонт или изменение статуса (например, перевод квартиры на первом этаже жилого дома из жилого фонда в нежилой, увеличить электрическую мощность и т.п.). При этом цена объекта недвижимости увеличивается. При разумном вложении денег в улучшение объекта цена увеличивается на большую сумму, чем инвестор затрачивает на улучшение объекта. Кроме того, улучшая объект, инвестор, как правило, увеличивает его ликвидность (возможность относительно быстро продать объект недвижимости).
4. Недвижимость, в которую инвестор вложил денежные средства с долгосрочными или среднесрочными целями (например, с целью получения дохода от сдачи квартиры или коммерческого помещения в аренду), может достаточно легко быть заложена в банке для получения кредита в размере от 50 до 80 процентов от рыночной стоимости объекта. Это позволяет продолжать получать доход от недвижимости в виде арендной платы или продолжать пользоваться помещением, но при этом получить доступ к денежным средствам, необходимым для дальнейшего инвестирования или для других целей.
5. Даже при отсутствии у инвестора суммы, необходимой для инвестирования в выбранный им объект недвижимости, он может приобрести его, прибегнув к ипотечному кредитованию. При этом он может занять у банка до 80 (а иногда и до 100%) суммы, необходимой для покупки объекта недвижимости. При этом залогом будет выступать сама приобретаемая недвижимость. На фондовом или на валютном рынке такое практически невозможно.
6. При инвестировании в строящуюся недвижимость на условиях долевого участия в строительстве инвестор может извлекать дополнительный доход от вложения денег на начальной стадии строительства, поскольку по сравнению с ценами на вторичном рынке недвижимости цены на строящиеся объекты, особенно в начальной стадии строительства, могут быть на 20-30 и более процентов ниже. При этом, безусловно, появляются дополнительные риски, связанные со строительством и возможным банкротством застройщика или невыполнения им договорных условий по срокам и качеству строительства, но эти риски можно существенно уменьшить путем выбора надежного застройщика, давно работающего на рынке и имеющего партнеров с хорошей деловой репутацией (надежные банки, квалифицированного генподрядчика и т.п.).
7. Рынок недвижимости замедленно реагирует на изменение экономической ситуации. Например, как правило, обвал цен на рынке акций не сопровождается немедленным падением цен на недвижимость. У инвесторов в недвижимость есть некоторое время (обычно от 3 до 6 месяцев) для того чтобы продать инвестиционную недвижимость при возникновении экономических проблем в стране или в мире в целом.
8. В отличие от корпоративных ценных бумаг, например акций, по которым дивиденды выплачиваются ежеквартально, владение недвижимой собственностью обеспечивает инвестора ежемесячной наличностью, так как ежемесячная оплата аренды ведет к ежемесячным выплатам инвестору. Однако у инвестиций в недвижимость есть ряд недостатков. Мурат Ахмеров подробнее остановился на недостатках инвестиций в коммерческую недвижимость:
- Несмотря на то, что популярность такого вида вложений достаточно высока, тем не менее, и здесь не все так положительно. Наличие краеугольных камней делает подобные инвестиции доступными далеко не всем желающим. Основные недостатки вложений в коммерческую недвижимость таковы:
- Излишне высокая цена коммерческой недвижимости, что делает недоступным этот вид вложения мелким инвесторам, которым либо приходиться объединяться для покупки такого помещения, либо привлекать заемные средства
- При вложении в строящуюся коммерческую недвижимость инвестор теряет месяцы, а то и годы, до момента сдачи объекта, а значит, теряет и прибыль, которую он мог бы получать, если бы решил вложить свои деньги в другие финансовые активы.
- Высокий уровень трансакционных издержек обусловлен высокими издержками сбора и обработки информации, издержками проверки юридической чистоты сделки, издержками оценки рыночной стоимости, проведения переговоров и принятия решений, издержками контроля и юридической защиты выполнения контракта.
- Низкая ликвидность. По сравнению с большинством инвестиционных активов недвижимость отличается меньшей ликвидностью из-за высокой стоимости объектов недвижимости, длительностью и бюрократизацией процесса совершения сделок, ограниченностью информации о ценах и сделках, а так же большим сроком реализации проекта.
На вторичную недвижимость будет рост цен до конца года на 3-7%
Валерий Абсалямов, директор Центрального дома недвижимости "Валери", выразил иную точку зрения на инвестиции в коммерческую недвижимость:
- Вспомним кризис, когда во многих офисных центрах появились "дыры". По всему городу сдавались в аренду помещения, и до сих пор много висит объявления "сдаю в аренду". Любой кризис в первую очередь влияет на арендаторов офисно-торговых помещений, они сворачивают свой бизнес и сдать в аренду коммерческую недвижимость становится не так и просто. Я согласен, что есть хорошая линейка - это помещения до 100 кв.м. на первой линии на первых этажах с отдельным входом, они хорошо подходят для магазинов и всегда будут ликвидными, но таких помещений на казанском рынке не так много. Вложения в коммерческую недвижимость должны быть очень взвешенными.
По его мнению, более лучший способ вложения инвестиций – это вторичный рынок. И доказательством тому является повышение цен на нем, утверждал в своем выступлении Валерий Абсалямов:
- Квартиру в любую погоду всегда можно продать, или сдать в аренду. Вторичный рынок растет и растет. Если брать соотношение конец-начало прошлого года и август-сентябрь текущего года, то по эконом-классу вторичного жилья (малосемейки, ленинградки, хрущевки), цены поднялись на 20% - если раньше хрущевки стоили 1300 тыс.руб., то сейчас 1500-1550 тыс.руб..
Вместе с ростом цен можно наблюдать, как дешевое жилье выгребают с рынка, идет массовая скупка дешевого жилья эконом-класса. Я каждую неделю анализирую, сколько квартир было в каждом классе куплено и могу утверждать, что практически весь класс эконом-жилья сейчас скупают.
Выиграл тот, кто в прошлом году грамотно вложил свои средства во вторичный рынок жилья. Кто стоял на распутье и думал, куда вложить свои деньги и выбрал недвижимость как надежный инструмент инвестирования. Он выиграл как минимум 20% от стоимости, кроме этого смог заработать на аренде, а сейчас аренда жилья выросла.
История, конечно, всех интересует, но главный вопрос – что делать дальше? Что будет впереди? Во-первых, предстоят выборы – в декабре этого года выборы в Государственную Думу, а в следующем году – президентские выборы. Во-вторых, 10-11 % в год составляет реальная инфляция. Вкладываться в доллар мало кто будет – очень рискованно. Фондовый рынок сейчас сильно пошатнулся, потому что он чутко реагирует на изменения в мировой экономике. Люди поняли, что единственный инструмент вложения средств - это недвижимость, которая тихо и спокойно приносит доход.
До конца этого года будет спрос на жилье, а значит мы получим рост цен. Какой будет рост цен? Я думаю, что до конца года будет рост на 3-5%, в случае крайнего дефицита возможно и 7-8%. Рынок будет активным и это с одной стороны хорошо. Но есть в этом и минусы. Во-первых, сейчас могут наскупать недвижимость, во-вторых, бюджет у народа не бездонный, в-третьих – ипотека сейчас активна, но после выборов ее активность может упасть. Сейчас есть программы на рынке ипотечного кредитования по ставкам ниже ставки рефинансирования ЦБ РФ. Ясно, что такая ситуация не выгодна в первую очередь самим банкам. Банкам не выгодно давать деньги в долг ниже роста инфляции. И опять «карман» у людей не резиновый – существует опасность, что сначала будут покупать меньше, потом еще меньше, а потом и вовсе прекратят. Потому что есть у покупателей жилья определенный ценовой предел – цены, по которым они покупать уже просто не смогут. Со временем стоимость недвижимости, конечно, будет расти, но границы все равно определенные есть. Когда-нибудь и однокомнатная хрущевка будет стоить два миллиона, но не сейчас.
Если перейти к рекомендациям, то кому нужно купить жилье для себя, покупать его надо было еще вчера, а в крайнем случае - сегодня. Тем, кто хочет инвестировать деньги на небольшой срок, можно вложить средства в жилье, главное не пропустить тот момент, когда начнется застой рынка. Думаю, этот момент настанет как раз после президентских выборов – в марте 2012 года, к тому же весной-летом традиционно наступает не сезон на рынке и продавать квартиры уже будет сложнее.
Сейчас и аренда жилья показывает сумасшедший рост цен. Аренда пользуется огромным спросом и со стороны студентов, и со стороны приезжих в Казань на заработки. В Казани есть и оплачиваемая работа, и учебные заведения. Сегодня в эконом-класс можно вкладываться легко – малосемейка, гостинка, хрущевка – это то жилье, которое будет востребовано. Если вложить деньги в покупку такого жилья, то точно не проиграешь. Снижение спроса на недвижимость эконом-класса не будет в ближайшем обозримом будущем.
Наиболее востребованы загородные дома по 2,5-3 миллиона рублей Андрей Савельев, директор компании «НЛБ-Недвижимость» подробно осветил развитие рынка загородной недвижимости и перспективы роста цен:
- Ситуация на рынке загородной недвижимости не такая прекрасная, как на рынке вторичной недвижимости. Цены как стояли, так и стоят. В 2005-2006 годах, когда был огромный рост цен на вторичном рынке, загородная недвижимость поднялась в цене лишь к концу 2006 года. Когда стоимость жилья на вторичном рынке из-за кризиса снижалась, то на загородном рынке снижение опять-таки случилось с опозданием. Поэтому и сейчас мы можем предположить, что стоимость загородной недвижимости с таким же опозданием следующей весной повысится. Поэтому, если цены на вторичном рынке повысились на 20%, то небольшой рост цен на загородную недвижимость тоже возможен, но только к весне 2012 года.
Существует несколько способов инвестирования в загородную недвижимость. Первый способ инвестиции с перспективой - покупка земельного участка, а через несколько лет его продажа. Как правило, за несколько лет стоимость участка возрастает. Так, участок в 10 соток в поселке Салмычи в 2001 году стоил 50 тыс.рублей, в 2005-2006 году его стоимость возросла до 100 тыс. рублей за сотку земли! Такие инвестиции породили и криминальный фон – многие сделки по землям в Салмачах в регистрирующих органах приостановлены, потому что появилось много недостоверных документов. Другой пример, если 15-20 лет назад поселок Б.Матюшино не пользовался популярностью, то сейчас стоимость сотки земли достигает там миллиона рублей. Угадать какие земли будут расти в цене в будущем достаточно сложно. На рост стоимости в первую очередь влияет развитие инфраструктуры в районе, где куплена земля. Например, в одном из поселков Лаишевского района раньше можно было купить земли по 30 тыс.руб. за сотку, а после того как в поселок были проведены коммуникации и дорога, цены на земли поднялись уже до 45 тыс.руб. за сотку.
Можно инвестировать в самый дешевый сегмент загородной недвижимости – дачи. Например, купить за 50 тыс.руб. пустой дачный участок, построить на нем домик и продать уже за 250 тыс.руб. Если купить не один такой участок, а к примеру, 10-20 и превратить строительство дачных домов в свою работу, то можно получить хороший доход за один сезон. Но это все конечно особая работа, требующая специальных знаний и умений. В загородной недвижимости всегда приходится выбирать между длинным перспективным и быстрым доходом, который потребует много сил и времени.
Еще один популярный способ инвестирования в загородную недвижимость – это покупка земельного участка и строительство дома с последующей продажей. В пределах 1 млн.руб. можно купить земельный участок 10 соток в черте города – Константиновка, Салмачи, Б.Клыки. На этом участке можно построить дом площадью 100-150 кв.м. за 1,5-2 млн.руб., к тому же пока действует закон о дачной амнистии не надо получать никаких разрешений на строительство дома, а регистрировать его в упрощенном порядке. Продают такие готовые дома на рынке уже за 3,5-4 млн.руб. таким образом доход от такого типа инвестиций составляет 500 тыс. - 2 млн. рублей. Другое дело, что не всегда на такие «инвестиционные» дома по такой цене находятся покупатели.
Оптимально, когда стоимость загородного дома равна стоимости двух- трехкомнатной квартиры в Казани. Большинство людей, преимущественно, предпенсионного и пенсионного возраста, предпочитают продавать свои квартиры в пользу покупки загородного дома. Но купить они могут дома в пределах стоимости своей квартиры – то есть в пределах 2,5-3 млн.руб. И именно в таком ценовом сегменте дома будут наиболее востребованы – желающих за такую цену обзавестись загородным домом очень и очень много. Но инвесторы хотят от своих трудов больше денег и по таким ценам дома свои не выставляют. В итоге такие «инвестиционные» дома зависают.
В пределах этой суммы – 2,5-3 млн.руб. - можно купить таунхаус – стоимость среднего такого объекта равна стоимости двух- трехкомнатной квартире в Казани. Но таунхаусы, которые сегодня активно строятся, не приживаются на рынке загородной недвижимости по ряду причин. Во-первых, таунхаусы строятся там, где нет транспортной инфраструктуры, автобусного сообщения. Покупателями таунхауса являются люди, у которых чаще всего нет автомобиля или только один автомобиль на семью. Во-вторых, те компании, которые строят таунхаусы, не всегда строят и прилегающую инфраструктуру. В-третьих, у некоторых таунхаусов не все в порядке с документами – строится общий дом, который продается долями. И главный минус – обслуживание и управление таунхаусами. Например, у вас протекла крыша, а двое из ваших пяти соседей живут на Севере, двое – в Буинске, и ремонт крыши всего дома ляжет на ваши плечи. Большинство компаний, которые возводят малоэтажные дома в коттеджных поселках, на мой взгляд, совершают существенную ошибку – они строят типовые, одинаковые дома. А наши люди не хотят жить в таком же доме, как и у соседа. Поэтому наиболее перспективными, на мой взгляд, будут те коттеджные поселки, которые только проводят коммуникации и инфраструктуру, и разрешают строить своим покупателям любые дома.
К инвестициям в загородную недвижимость надо относиться очень и очень осторожно. Если на вторичном рынке все достаточно просто – купил квартиру и сдал в аренду, то для того, чтобы инвестировать в загородную недвижимость, надо в ней хорошо разбираться. Хотя в целом перспективы развития загородной недвижимости очень большие – все цивилизованные страны уходят в малоэтажное жилье. И нас это ожидает. В любом случае загородная недвижимость будет расти в цене.
Вкладывать инвестиции в зарубежную недвижимость нерентабельно
Мария Циберкина, заместитель директора по развитию агентства недвижимости "Счастливый Дом", посоветовала участникам конференции очень осторожно относиться к инвестициям в зарубежную недвижимость, поскольку сегодня они не приносят большого дохода:
- Если вы хотите от инвестиций в зарубежную недвижимость получить быстрый доход – дешевле купить, а через некоторое время дороже продать, то я не рекомендую зарубежную недвижимость рассматривать, как способ быстро заработать. На сегодняшний день нет никакой гарантии, что цены на зарубежную недвижимость вырастут. Инвестиции в зарубежную недвижимость не принесут вам больших доходов, нежели инвестиции в недвижимость Казани. Например, купить однокомнатную квартиру в Турции или Болгарии можно от 1 млн. 200 тыс.руб., в Казани за такие же деньги можно тоже найти варианты и сдавать в аренду.
Стоит еще учитывать, что арендный бизнес за рубежом специфичен - многие комплексы закрытые, это означает, что сдавать их в аренду можно только в курортное время - с мая по сентябрь. А в России сдавать в аренду любую недвижимость можно круглогодично.
Поэтому зарубежную недвижимость только в качестве инвестиционной покупки я бы не рассматривала, ее можно рассматривать в качестве инвестиции с перспективой на будущее. Если купить квартиру для себя и своих детей с целью проживания или учебы за рубежом, то это выгодный вариант инвестиций. Например, можно купить дом в Испании (между прочим там снизили налоги с 8% до 4%), а в будущем в этой стране ваши дети смогут получить хорошее образование. Покупка зарубежной недвижимости одно из самых выгодных и популярных вложений для тех людей, которые собираются на пенсию.
Традиционно лидером продаж зарубежной недвижимости в Татарстане считается Турция. Одним из любимых направлений является Болгария. И неудивительно – в Болгарии сейчас очень приемлемые цены на квартиры (по сравнению с Крымом и Черноморским побережьем) и комфортный климат. Уровень цен на все товары и услуги достаточно низок не только для Европы, но и для России, государственные сборы самые низкие в Европе. Российской пенсии будет хватать на хорошую жизнь в Болгарии. При покупке зарубежной недвижимости стоит учитывать, что в отличие от России, при приобретении апартаментов в жилом комплексе в Турции и Болгарии, на каждого собственника приходится еще и общедолевая собственность — надо оплатить ее стоимость при приобретении и впоследствии оплачивать ее содержание.
Нк, Гузель Вагапова
