ПРАВИЛА осуществления риэлторской деятельности членами Некоммерческого партнерства «Гильдия риэлторов Республики Татарстан»

Утверждены решением Общего собрания (съезда)

членов НП «ГР РТ» от 01.12.2011г.

Введены в действие с 01.12.2011г.

Общие положения

Настоящие правила разработаны Некоммерческим партнерством «Гильдия риэлторов Республики Татарстан» (далее по тексту – ГР РТ) с целью закрепления прав и гарантий риэлторов и клиентов в сфере риэлторской деятельности, а также упорядочения и регулирования риэлторской деятельности членов ГР РТ, осуществляющих ее на территории города Казани и Республики Татарстан.

Положения настоящих правил разработаны на основе действующего законодательства Российской Федерации, с учетом обобщения практического опыта членов ГР РТ и являются обязательными для применения всеми членами ГР РТ, осуществляющими риэлторскую деятельность, а также Комитетом по этике и членству ГР РТ.

Положения настоящих правил являются обязательными для риэлторов – членов ГР РТ и носят рекомендательный характер для риэлторов не являющихся членами ГР РТ. Комитет по этике и членству ГР РТ обязан руководствоваться настоящими правилами при рассмотрении заявлений (жалоб) участников рынка недвижимости, в том числе от риэлторов, не являющихся членами ГР РТ.

Основные понятия и термины, применяемые в документе

НП «Гильдия риэлторов - Республики Татарстан»

(ГР РТ)

добровольное некоммерческое объединение юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, являющиеся профессиональными участниками рынка недвижимости.

Риэлторская деятельность -

профессиональная деятельность по оказанию юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем за вознаграждение комплекса услуг (агентских, консультационных, маркетинговых, организационных и прочих), связанных с установлением, прекращением и (или) изменением прав (пользования, владения, распоряжения) на объект недвижимости

Риэлтор -

юридическое лицо или индивидуальный предприниматель без образования юридического лица, осуществляющие риэлторскую деятельность

Агент -

полномочный представитель риэлтора, выполняющий работу под руководством и по заданию риэлтора

Риэлтор покупателя -

риэлтор, оказывающий услуги покупателю объекта недвижимости

Риэлтор продавца -

риэлтор, оказывающий услуги продавцу объекта недвижимости

Клиент -

физическое или юридическое лицо, с которым риэлтор заключил договор на оказание услуг, являющихся риэлторской деятельностью

Сделка -

действия физических и(или) юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей

Совместная сделка -

совместные действия риэлторов или агентов, представляющих противоположные стороны в предполагаемой сделке с объектом недвижимости, направленные на организацию совершения такой сделки

Договор -

(двух- или многосторонняя сделка) – документ, составленный в письменной форме, закрепляющий права и обязанности сторон при совершении сделки

Эксклюзивный договор -

это договор между клиентом и риэлтором, по которому клиент наделяет последнего исключительными правами по представлению его (клиента) интересов, связанных с покупкой, продажей и обменом недвижимого имущества, гарантирует отсутствие действующего аналогичного договора и принимает на себя обязательство не заключать подобный договор с другим риэлтором, в период действия договора, а также договор содержит санкции за нарушение условий эксклюзивности и порядок расторжения в таком случае

Контрагент (участник -совместной сделки)

риэлтор, представляющий противоположную сторону в предполагаемой сделке с объектом недвижимости

Участник рынка – недвижимости

физическое или юридическое лицо, риэлтор, организация, предпринимающее действия, направленные на совершение сделки с недвижимостью

Цепочка сделок -

ряд взаимозависимых сделок с недвижимым имуществом

Звено в цепи сделок -

одна сделка в ряду взаимозависимых сделок с недвижимым имуществом

Координатор совместной –сделки

риэлтор, координирующий деятельность контрагентов совместной сделки

Правообладатель -(собственник)

лицо, которому законно принадлежат права владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом

Риэлторская услуга -

услуга (риэлторская деятельность), осуществляемая риэлтором клиенту при совершении действий с объектом недвижимости и правами на него

Объект недвижимости -

объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, т.е. все то, что прочно связано с землей (земельные участки, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения и т.д.)

Продавец -

правообладатель (собственник), имеющий намерение совершить сделку по отчуждению принадлежащего ему объекта недвижимости

Покупатель –

Прямая (чистая) продажа -

Полный пакет документов на –объект недвижимости

лицо, имеющее намерение совершить сделку по приобретению недвижимого имущества и прав на него у другого лица

продажа объекта недвижимости, без каких либо взаимозависимых сделок с недвижимым имуществом

оригиналы или нотариальные копии документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости в соответствии с Приложением №___ к настоящим Правилам

Комитет по связям с общественностью и СМИ ГР РТ -

специальный орган ГР РТ, осуществляющий в интересах Гильдии рекламную, редакционно-издательскую деятельность, организацию конференций, семинаров, круглых столов, и иных мероприятий.

Комитет по этике и членству

ГР РТ -

специальный орган ГР РТ, действующий на основании Положения «О Комитете по этике и членству НП «ГР РТ», рассматривающий жалобы (споры) на неправомерные действия риэлторов, возникающие при оказании риэлтерских услуг либо совершении сделок с недвижимостью между участниками рынка недвижимости

Застройщик-инвестор

юридическое лицо, ведущее (инвестирующее) застройку здания (жилого дома), либо комплекса зданий и имеющее право на реализацию строящихся объектов в соответствии с действующим законодательством.

Брокер по недвижимости (брокер)

лицо, сотрудник компании - члена ГР РТ, как правило, обладающее правом подписи договоров на оказание риэлторских услуг и сопутствующих им документов от имени компании.

Строящийся объект

приобретаемый клиентом по договору долевого участия в строительстве, либо иному договору, не противоречащему действующему законодательству объект до введения его в эксплуатацию и регистрации в качестве недвижимого имущества

Раздел 2

Стандарты оказания риэлторских услуг

(профессиональные стандарты)

1. Общие условия

Риэлторы – члены ГР РТ, как профессиональные участники рынка недвижимости, при осуществлении своей деятельности обязаны:

1.1. Руководствоваться в своей деятельности действующим законодательством РФ, Уставом ГР РТ, Положениями и иными внутренними нормативными документами ГР РТ.

1.2. Осуществлять свою деятельность на рынке недвижимости на основании договора, заключаемого с клиентом в письменной форме.

1.3. Предоставлять клиенту по его требованию полную и достоверную информацию о состоянии рынка недвижимости и уровне цен на момент заключения с клиентом договора на оказание услуг.

1.4. Осуществлять консультационную поддержку клиента по всем вопросам, связанным с заключением и исполнением договора, а также с оформлением сделки с недвижимостью.

1.5. Осуществлять подготовку и производить сбор документации, необходимой для осуществления сделки, на условиях, определяемых в договоре с клиентом.

1.6. Предоставлять по требованию клиента информацию о риэлторе: учредительные, регистрационные документы и иные документы, связанные с осуществлением риэлторской деятельности.

1.7. Информировать клиента обо всех обстоятельствах, ставших известными после подписания договора, имеющих значение для его исполнения.

1.8. В договоре с клиентом указывать действительную стоимость риэлторских услуг. Отступление риэлтора от вышеуказанного правила расценивается как попытка получить несправедливое преимущество над другими членами ГР РТ.

1.9. Соблюдать профессиональные стандарты в сфере рекламы и обращения информации.

1.10. Риэлтор продавца после заключения договора с потенциальным покупателем объекта (контрагентом) обязан на срок его действия:

- снять объект, указанный в предмете договора с клиентом, с продажи и прекратить его рекламу;

- в случае если объект приобретается клиентом с привлечением кредитных средств, риэлтор вправе осуществлять рекламу данного объекта до момента совершения сделки купли-продажи без права принятия денежных средств от иных лиц, если иное не указано в договоре с покупателем. В ином случае, риэлтор не вправе ссылаться на данное правило;

- не предпринимать действия, направленные на приобретение данного объекта третьим лицом (лицами);

- зафиксировать цену объекта недвижимости и необоснованно не повышать его стоимость, если иное не оговорено договором.

1.11. Невыполнение, уклонение или недобросовестное исполнение риэлтором настоящих Правил являются основанием для обращения заинтересованного лица с жалобой в Комитет по этике и членству ГР РТ для принятия мер воздействия и наложения взыскания на риэлтора-нарушителя.

Раздел 2

Взаимоотношения между организациями,

осуществляющими риэлторскую деятельность

(участниками совместной сделки)

2. Основные условия

2.1. При проведении совместной сделки агент, заключая договор с контрагентом, обязан уведомить последнего, о том, что он (агент) действует в интересах и по поручению своего риэлтора и подтвердить свои полномочия (доверенность и/или договор). Взаимоотношения между контрагентами по совместной сделке возникают после подтверждения друг другу полномочий риэлтором продавца и риэлтором покупателя и в случае заключения риэлтором продавца договора, в котором указаны названия риэлтора покупателя, ФИО его сотрудника, его должности.

2.2. После подтверждения друг другу эксклюзивных полномочий риэлтором продавца и риэлтором покупателя риэлторы обязаны воздерживаться (кроме случаев крайней необходимости) от контактов с клиентами друг друга без участия риэлтора, представляющего интересы клиента.

2.3. Взаиморасчеты по сделке организуются риэлтором продавца, если нет письменного соглашения сторон о другом порядке взаиморасчетов. В случае закрытия «цепи» обменов прямой (чистой) продажей квартиры в третьем агентстве рекомендуется проводить взаиморасчеты там, где сформировано последнее звено «цепи».

2.4. Проект договора купли-продажи объекта недвижимости составляет риэлтор продавца, если иное не будет установлено контрагентами совместной сделки.

2.5. Взаимоотношения между контрагентами прекращаются в случае исполнения ими взятых на себя обязательств по договору.

III. Права и обязанности контрагентов

3.1. Риэлтор покупателя вправе:

3.1.1. Обратиться к риэлтору продавца с просьбой предоставить всю необходимую информацию о документах, имеющих значение для регистрации сделки, в течение срока действия договора.

3.1.2. Требовать у риэлтора продавца снять объект с продажи и зафиксировать цену объекта недвижимости на срок действия договора, если иное не будет установлено договором.

3.1.3. Обратиться в Комитет по этике и членству ГР РТ в случае необоснованного повышения риэлтором продавца стоимости объекта в течение срока действия договора.

3.2. Риэлтор продавца вправе:

3.2.1. Обратиться к риэлтору покупателя предоставить всю информацию о документах, имеющих значение для совершения сделки.

3.3. Риэлтор покупателя обязан:

3.3.1. По просьбе риэлтора продавца подтвердить ему свои полномочия по представлению интересов покупателя договором или доверенностью.

3.3.2. Информировать контрагента по сделке об известных ему звеньях в цепочке сделок.

3.3.3. Предоставить пакет документов, необходимых для регистрации права собственности (согласие супруга, паспорт и т.п.).

3.3.4. При необходимости заключить договор с контрагентом на приобретение объекта недвижимости и внести денежный платеж при наличии документов, подтверждающих соответствующие полномочия (доверенность и/или договор);

3.3.5. Предоставлять риэлтору продавца по его просьбе все документы (копии), имеющие значение для совершения сделки.

3.3.6. Явиться на сделку в назначенное время, в соответствии с устным или письменным уведомлением риэлтора продавца, а при отсутствии такого уведомления письменно (телеграмма, заказное письмо с уведомлением) подтвердить свое намерение совершить сделку в рамках действующего договора.

3.4. Риэлтор продавца обязан:

3.4.1. Подтвердить риэлтору покупателя свои полномочия по продаже объекта недвижимости (договор с продавцом, право принятия денежных средств).

3.4.2. Не предпринимать действий, направленных на отчуждение объекта недвижимости, указанного в предмете договора с риэлтором покупателя, третьим лицам, зафиксировать цену объекта недвижимости на срок действия договора, если иное не будет установлено договором. Снять объект с продажи и не предлагать другим покупателям.

3.4.3. Информировать контрагента по сделке об известных ему звеньях в цепочке сделок.

3.4.4. Предоставлять риэлтору покупателя по его просьбе все необходимые документы (копии), имеющие значение для совершения сделки. В случае выявления недочетов в представленных документах устранить обнаруженные недостатки в срок, оговоренный с контрагентом.

3.4.5. Сформировать пакет документов, необходимый для совершения государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю.

3.4.6. Не менее чем за один день до сделки предоставить для ознакомления риэлтору покупателя полный пакет документов, необходимый для государственной регистрации.

3.4.7. В рамках действующего договора уведомить риэлтора покупателя о дате, времени и месте совершения сделки в устной форме, а при отсутствии такой невозможности, в письменном виде (телеграмма, заказное письмо с уведомлением).

3.4.8. Риэлтор – собственник объекта недвижимости, выступающий в качестве продавца недвижимого имущества, обязан соблюдать настоящие правила.

4. Ответственность контрагентов

4.1. В случае продажи объекта недвижимости риэлтором продавца третьему лицу во время действующего договора с Покупателем или риэлтором покупателя данный факт в обязательном порядке подлежит рассмотрению в Комитете по этике и членству ГР РТ.

4.2. В случае, если решением Комитета по этике и членству ГР РТ будет установлено умышленное нарушение риэлтором продавца положений п.3.4.2. настоящих Правил риэлтор продавца обязан, помимо возврата частичного платежа, выплатить риэлтору покупателя неустойку в размере внесенных риэлтором покупателя (или его клиентом) денежных средств, но не более 3 (трех) процентов от стоимости продаваемого объекта недвижимости.

Раздел 3

Координатор

5. Общие условия

5.1. При осуществлении цепочки сделок письменным соглашением контрагентов может быть определен координатор цепочки. В обязанности координатора могут входить следующие организационные функции:

- подготовка проектов договоров купли-продажи;

- организация сделки (согласование с контрагентами даты, времени и места сделки);

- организация расчетов (согласование и/или определение места и способа расчетов, механизма передачи денежных средств и пр.).

Соглашением могут быть установлены дополнительные обязанности координатора, а также его права, ответственность и размер вознаграждения.

5.2. Координатор организует взаимодействие контрагентов в соответствии с условиями соглашения, заключенного между ним и контрагентами и/или их агентами (риэлтор продавца, риэлтор покупателя).

5.3. Координатор не имеет права согласовывать условия совершения сделки с клиентами контрагентов напрямую, если иное не предусмотрено соглашением сторон совместной сделки.

Раздел 4

Договорные отношения риэлтора с клиентом

6. Общие положения

6.1. Представление интересов клиента (продавца, покупателя) осуществляется риэлтором на основании договора, заключаемого в письменной форме.

6.2. Право представления интересов возникает не ранее момента заключения такого договора.

6.3. Заключение договора должно осуществляться при условии предъявления правоустанавливающего документа на объект недвижимости и документа удостоверяющего личность клиента.

6.4. Риэлтор обязан заключить с клиентом договор исходя из сути требуемых ему услуг или действий. Заключение риэлтором договора, заведомо не соответствующего сути требуемых клиенту действий, будет признаваться введением последнего в заблуждение и считаться нарушением настоящих Правил.

6.5. Договор должен быть подписан надлежащими лицами с указанием соответствующих полномочий. Со стороны риэлтора договор должен быть подписан руководителем организации, или уполномоченным на то агентом.

В случае заключения Агентского договора на продажу недвижимости договор подписывает собственник объекта, если объект находится в долевой (совместной) собственности, то договор с риэлтором должны подписать все собственники. Рекомендуется определить в договоре либо установить соглашением собственников, что один из их числа представляет интересы остальных по заключенному договору с риэлтором (ведение переговоров по возникающим вопросам).

6.6. К договору на оказание услуг должны быть приложены копии всех правоустанавливающих, технических и иных документов на объект недвижимости, необходимых для полного пакета документов на объект недвижимости (Приложение №__).

7. Содержание договора

7.1. Договор на оказание услуг между риэлтором и клиентом должен содержать:

7.1.1 Существенные условия договора

а) предмет договора, включающий в себя вид совершаемых действий (оказание услуг, поручение, агентирование, смешанные действия, иное), связанных с продажей, покупкой, меной, подбором недвижимости и прочее, а также конкретное указание, в отношении чего заключается договор (вид объекта недвижимости, адрес, иное);

б) стоимость объекта недвижимости;

в) вознаграждение риэлтора. Вознаграждение риэлтора может быть основным и дополнительным. Основное вознаграждение должно быть указано в договоре в виде твердой суммы или % от стоимости продажи (покупки) объекта. Не допускается получение вознаграждения, которое не было предварительно письменно согласовано с клиентом (скрытое вознаграждение); Дополнительным вознаграждением является денежная сумма _________ (встречное вознаграждение)

г) Срок действия договора.

7.1.2 Обязательными условиями договора также являются:

а) Наименование сторон, реквизиты

для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей – организационно-правовая форма, фактический адрес, ИНН, телефон

для физических лиц - паспортные данные, место жительства

с приложением доверенностей в случае действия по поручению, телефон;

б) Обязанности и ответственность сторон по договору;

в) Порядок оплаты расходов по сделке, в том числе и за дополнительные документы, предоставляемые в банк при ипотеке;

г) Механизм продления и досрочного расторжения договора.

7.2. Помимо обязательных условий, определенных п.7.1. правил, договор может содержать и иные дополнительные условия.

8. Основные обязанности риэлтора

8.1. Договор риэлтора с клиентом должен содержать следующий комплекс услуг (если иное не установлено договором):

- консультирование клиента по вопросам купли-продажи недвижимости;

- осуществление поиска покупателя/продавца;

- разработка и размещение рекламы в объемах и количестве, определяемых риэлтором;

- сбор документов для сделки с объектом при условии выдачи клиентом соответствующей доверенности;

- организация и надлежащее оформление договора купли-продажи недвижимости;

- осуществление визуальной проверки правильности оформления предоставленных клиентом документов.

8.2. Не позднее чем за один день до проведения сделки уведомить клиента и контрагента о времени, дате и месте ее проведения. В случае необходимости (вероятности срыва сделки) направить письменное уведомление (телеграммой или заказным письмом с уведомлением).

8.3. Риэлтор должен консультировать клиента по вопросам юридического и фактического освобождения объекта недвижимости:

юридическое освобождение – освобождение недвижимости от обременений, снятия жильцов с регистрационного учета, освобождения от задолженности по коммунальным платежам,

фактическое освобождение – освобождение объекта от проживающих и их имущества.

Риэлтор должен содействовать клиенту в фактическом освобождении объекта недвижимости путем предоставления клиенту проекта акта передачи-приема недвижимости, разъяснения правил его оформления, порядка передачи объекта, а также путем внесения в проект договора купли-продажи условия о порядке освобождения объекта с определением срока и ответственности сторон за риск случайной гибели объекта.

9. Ответственность по договору

9.1. Договор на оказание риэлтерских услуг должен содержать ответственность сторон за ненадлежащее исполнение или неисполнение обязательств по договору.

9.2. Ответственность сторон может быть установлена в виде неустойки, которая выражается либо определенной суммой, либо в процентном соотношении от суммы вознаграждения или иного платежа, полученного риэлтором до исполнения обязательств по договору.

9.3. Ответственность сторон должна быть соразмерной последствиям неисполнения обязательств.

10. Правила заключения договора и оказания услуг

покупателю по поиску объекта недвижимости

10.1. До заключения договора риэлтор обязан:

- обратить внимание на признаки, которые позволят усомниться в дееспособности клиента, получить информацию о его платежеспособности, наличии или отсутствии супруга, несовершеннолетних детей, а также произвести визуальную проверку документа, удостоверяющего личность клиента;

- выяснить основные требования клиента, предъявляемые последним к искомому объекту недвижимости.

10.2. Заключить договор. Договор риэлтора с покупателем должен содержать характеристику искомого объекта недвижимости.

10.3. После заключения договора с клиентом риэлтор обязан:

- осуществлять подбор и показ искомых объектов согласно договору;

- определить время и порядок просмотра объектов;

- проверить предоставленные покупателем документы, необходимые для оформления сделки купли-продажи (паспорт, согласие супруга и пр.), а в случае явной необходимости (наличия подчисток, исправлений, просрочки документа и т.п.) указать клиенту на имеющиеся в них недостатки для их устранения;

- после выбора клиентом объекта недвижимости разъяснить ему и согласовать с ним основные требования по внесению частичного платежа, правовые последствия в случае необоснованного отказа от приобретения объекта, а также другие существенные условия договора;

- заключить от имени покупателя или оказать ему содействие в заключении с продавцом либо риэлтором продавца договора, обеспечивающего дальнейшее заключение договора купли-продажи выбранного клиентом объекта;

- по желанию клиента информировать его о ходе подготовки к сделке;

- разъяснить клиенту существующие способы расчета и предложить наиболее безопасный;

- участвовать в организации сделки купли-продажи объекта недвижимости.

11. Правила заключения договора с покупателем, обеспечивающего

заключение договора купли-продажи объекта недвижимости

11.1. До заключения договора риэлтор обязан:

- обратить внимание на признаки, которые позволят усомниться в дееспособности покупателя, получить информацию о его платежеспособности, наличии или отсутствии супруга, несовершеннолетних детей, а также произвести визуальную проверку документа, удостоверяющего личность покупателя;

- разъяснить и согласовать основные требования по внесению частичного платежа, правовые последствия в случае необоснованного отказа от приобретения объекта, а также другие существенные условия договора.

11.2. Заключить договор.

- Заключение риэлтором договора на оказание услуг по поиску недвижимости в случае, когда покупатель (риэлтор покупателя) нуждался в покупке конкретного объекта недвижимости, предлагаемого риэлтором продавца к продаже, будет расцениваться как обман покупателя и нарушение настоящих правил, если риэлтором продавца не будет доказано иное;

- договор должен предусматривать, помимо возврата внесенных денежных средств, ответственность за продажу объекта недвижимости третьим лицам с участием риэлтора продавца или его агента во время действия договора с покупателем;

- договор должен предусматривать ответственность риэлтора продавца за умышленный срыв сделки в размере процентов (не ниже ставки ЦБ РФ на момент возврата средств), начисляемых на сумму средств, переданных покупателем по договору с риэлтором продавца.

11.3. После заключения договора с покупателем / риэлтором покупателя, риэлтор продавца обязан:

- по желанию покупателя информировать его о ходе подготовки к сделке;

- проверить предоставленные покупателем документы, необходимые для оформления сделки купли-продажи (паспорт, согласие супруга и пр.), а в случае явной необходимости (наличия подчисток, исправлений, просрочки документа и т.п.) указать ему на имеющиеся в них недостатки для их устранения;

- разъяснить покупателю о существующих способах расчета и предложить наиболее безопасный;

- организовать проведение и оформление сделки, подготовив проект договора купли-продажи и обеспечив присутствие своего агента, если иное не установлено соглашением сторон. При наличии у риэлтора возможности предоставить отдельное помещение для проведения взаиморасчетов.

12. Правила заключения договора и оказания услуг с продавцом

12.1. До заключения договора риэлтор обязан:

- обратить внимание на признаки, которые позволят усомниться в дееспособности клиента;

- произвести визуальную проверку документов на выявление признаков, позволяющих усомниться в их подлинности. Убедиться в наличии прав на отчуждаемый объект собственности, произвести проверку документов, удостоверяющих личность клиента, убедиться в наличии или отсутствии супруга, несовершеннолетних детей;

- выяснить основные требования клиента;

- выяснить, не является ли клиент стороной действующего аналогичного договора с другим риэлтором.

Наличие действующего эксклюзивного договора исключает возможность заключения и действия других договоров на оказание аналогичных услуг.

В случае получения информации о действующем эксклюзивном договоре риэлтор обязан отказаться от договорных отношений с данным клиентом. В случае выявления данного обстоятельства уже после заключения договора с клиентом риэлтор должен прекратить оказание договорных услуг.

В случае выявления действующего аналогичного неэксклюзивного договора риэлтор не вправе заключать эксклюзивный договор. В случае выявления данного обстоятельства уже после заключения договора с клиентом риэлтор не вправе считать уже заключенный договор эксклюзивным.

- разъяснить клиенту существенные условия договора, его обязанности и ответственность;

12.2. Заключить эксклюзивный договор.

- Заключение риэлтором обособленных договоров на оказание услуг по продаже и покупке недвижимости, не обусловленных исполнением друг друга в случае, когда клиент нуждался в продаже объекта недвижимости на условиях встречной покупки другой недвижимости, будет расцениваться как обман клиента и нарушение настоящих правил, если риэлтором не будет доказано иное;

Эксклюзивный договор должен содержать:

- исключительные права риэлтора на продажу объекта;

- клиент гарантирует отсутствие действующего аналогичного договора, принимает на себя обязательство не заключать подобный договор с другим риэлтором в период действия договора;

- санкции за нарушение условий эксклюзивности договора и порядок досрочного расторжения договора риэлтором в таком случае.

12.3. При заключении договора с продавцом, при необходимости риэлтор должен заполнить список оборудования, передаваемого с объектом недвижимости.

12.4. Договор должен содержать поручение продавца риэлтору на заключение соответствующего договора с покупателем и на получение от покупателя частичного платежа за объект.

12.5. После заключения договора риэлтор обязан:

- согласовать время и порядок осмотра объекта, удобные для продавца;

- рекламировать объект продавца;

- информировать продавца об исполнении обязательств по продаже его объекта;

- заключить договор с покупателем и уведомить об этом продавца;

- проверить предоставленный продавцом пакет документов и подготовить документы для сделки с объектом;

- разъяснить основные правила освобождения объекта;

- письменно согласовывать с клиентом любое изменение стоимости объекта или увеличение суммы своего вознаграждения до совершения сделки с объектом;

12.6. Договор должен быть подписан надлежащими лицами с указанием соответствующих полномочий.

13. Правила заключения договора и оказания услуг

продавцу при условии встречной покупки

13.1. Данная глава в полном объеме содержит в себе правила глав 10 и 12.

14. Основания освобождения риэлтора от ответственности

за неисполнение обязательств по договору

14.1. Риэлтор несет ответственность за неисполнение обязательств по договору с клиентом.

Основанием освобождения от ответственности являются:

- действия непреодолимой силы;

- смерть собственника или утрата им дееспособности;

- представленные продавцом документы, не соответствуют требованиям законодательства по причине подложности (фальсификации);

- акты органов государственной власти или местного самоуправления, исключающие возможность исполнения обязательств по договору.

15. Правила заключения договора и оказания услуг застройщиком-инвестором

при реализации строящихся объектов

15.1. При заключении договора с застройщиком-инвестором, направленного на реализацию строящегося объекта, договор между риэлтором и застройщиком-инвестором может не содержать условия эксклюзивности, в этом случае риэлтор имеет право рекламировать данный объект только с пометкой «Официальный представитель».

15.2. При осуществлении рекламной кампании риэлтор обязан соблюдать правила установленные Федеральным законом «О рекламе» №38-ФЗ от 13.03.2006г. и Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

15.3. При заключении договора и оказании услуг по реализации строящегося объекта между риэлтором и физическим лицом, либо юридическим лицом, не являющимся застройщиком-инвестором (дольщик), применяются правила главы 12.

РАЗДЕЛ 5

Договорные отношения риэлтора с застройщиком (инвестором)

по реализации новостроек (прав)

16. Общие положения

16.1. Данные положения относятся к реализации новостроек в коттеджных поселках и многоквартирных домах при соблюдении следующих условий:

16.1.1. Весь объем предложений застройщика для всех риэлторов, выбранных для реализации данного жилого комплекса одинаков (отсутствие объектов, реализуемых только застройщиком).

16.1.2. Единая ценовая политика в отношении риэлторов, собственного отдела продаж и других продавцов (отсутствие демпинга, скрытых скидок).

16.1.3. Единая система оплаты и бронирования для всех риэлторов и других продавцов.

16.1.4. Размер комиссионных – 1-5% от стоимости объекта. Оплата услуг риэлтора осуществляется по факту заключения покупателем договора с правообладателем и оплате полной стоимости или первоначального взноса по договору.

16.2. Представление интересов застройщика осуществляется риэлтором на основании договора (соглашения), заключаемого в письменной форме.

16.3. Право представления интересов возникает не ранее момента заключения такого договора (соглашения).

16.4. Заключение договора (соглашения) должно осуществляться при условии подтверждении застройщиком статуса правообладателя данных объектов.

16.5. Договор должен быть подписан надлежащими лицами с указанием соответствующих полномочий.

17. Основные условия договора

17.1. Наименование сторон, реквизиты

- для юридических лиц (ОПФ, фактический адрес, ИНН, телефон)

- для физических лиц (паспортные данные, место жительства)

с приложением доверенностей, в случае действия по поручению.

17.2. Предмет договора (оказание услуг связанных с поиском инвесторов для финансирования строительства и покупки объектов недвижимости, участие в ЖСК и др.);

17.3. Перечень, характеристики и стоимость объектов недвижимости;

17.4. Обязанности и ответственность сторон по договору;

17.5. Порядок оплаты расходов по сделкам;

17.6. Срок действия (определенный календарной датой), с указанием механизмов продления и досрочного расторжения договора.

17.7. Указание в рекламных источниках (публичных СМИ и Интернет-источниках) официальных представителей застройщика без приоритетного выделения отдела продаж застройщика.

18. Обязательные условия договора

18.1. Типовые договоры с инвесторами.

18.2. Система бронирования.

18.3. Вознаграждение риэлтора и порядок его выплаты согласно п. 16.1.4.

18.4. Гарантии соблюдения п.16.1 и штрафные санкции за невыполнение данных условий.

19. Ответственность по договору

19.1. Договор на оказание риэлторских услуг должен содержать ответственность сторон за ненадлежащее исполнение или не исполнение обязательств по договору.

19.2. Наличие штрафных санкций для застройщика, нарушившего данные условия (финансовые и дисциплинарные – вплоть до отказа всех риэлторов входящих в ГР РТ участвовать в реализации новостроек этого застройщика, если он нарушит условия заключенных договоров);

19.3. Наличие штрафных санкций за досрочное расторжение для застройщика (защита от застройщика, желающего «раскрутить» жилой комплекс за счет риэлторов).

Президент НП «ГР РТ» Садреев Руслан Раитович

Приложение №1

к Правилам осуществления риэлторской деятельности

членами НП «Гильдия риэлторов Республики Татарстан»

утвержденных решением Общего собрания (съезда) НП «ГР РТ»

Введенных в действие с __.__.20__г.

Полным пакетом документов признается совокупность документов, содержащих описание, характеристики и иные сведения в отношении одного конкретного объекта недвижимости, в соответствии с требованиями федерального законодательства, законодательства субъектов РФ и практикой проведения сделок с недвижимостью в городе Казани и Республике Татарстан.

№ п/п	Наименование документа	Вид сделки	Количество экземпляров	Основание для представления
1.	Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения, мены, приватизации, Свидетельство о наследстве, Постановление гос.органа	купля-продажа, дарение, мена, …
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.

Возврат к списку