Заплатить по обязательствам
Практика договорных обязательств, подкрепленных устным соглашением, находит все меньшее применение. Сегодня при совершении различных сделок, в том числе и сделок с недвижимостью, чаще используются различные гарантии, свидетельствующие о серьезности намерений сторон. Основные из них - неустойка, поручительство, залог и задаток.
Об особенностях сделок с использованием последнего мы беседуем с нашим экспертом – президентом Гильдии риелторов РТ, директором юридического агентства «Премьер» Русланом Садреевым.
«ВН»: Руслан Раитович, что же такое задаток?
Руслан Садреев: Гражданский кодекс РФ определяет задаток как денежную сумму, которую одна из договаривающихся сторон выдает другой стороне в счет причитающихся с нее по договору платежей, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Т.е. задаток это не только средство платежа, но и способ обеспечения обязательств.
Для того, чтобы задаток «работал», необходимо сначала или одновременно с соглашением о задатке заключить предварительное соглашение (договор), определяющее взаимные обязательства сторон по заключению в будущем договора купли-продажи объекта недвижимости, которые и должен обеспечивать задаток. В гражданском праве (ст.429 ГК РФ) такой договор называется предварительным. В предварительном договоре продавец и покупатель определяют все существенные условия будущего договора купли-продажи, а также условия его заключения. Соглашение о задатке, как правило, является дополнением к предварительному договору и его неотъемлемой частью. Предварительный договор действует до заключения основного договора, либо в течение определенного срока, который указывается в предварительном договоре. Если срок не установлен, то по закону он действует в течение года.
«ВН»: Сделка – действие не одномоментное. За время ее документального оформления одна из сторон может передумать участвовать в сделке. Что в таком случае будет с задатком?
Р.С.: Предположим, стороны не только условились о проведении сделки купли-продажи объекта, но и составили договор, в котором есть условие о задатке. Если все идет по плану, покупатель доплачивает продавцу оставшуюся часть денег, а продавец передает ему продаваемое имущество.
В случае отказа от сделки одной из сторон законом предусмотрено следующее:
- если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то он остается у другой стороны. То есть если покупатель передумает покупать недвижимость, то он теряет задаток;
- если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, то эта сторона обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
«ВН»: В этом и заключается обеспечительная функция задатка?
Р.С.: Да. Гарантия проявляется в том, что благодаря задатку покупатель и продавец дисциплинируются: с одной стороны, они рискуют потерять деньги, нарушив договоренность о заключении сделки, с другой - автоматически получают компенсацию, если оказываются пострадавшей стороной при отмене сделки. Более того, в случаях когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, то другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении другой стороны заключить договор, сторона необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки. (ст.429, 445 ГК РФ).
«ВН»: В каких случаях соглашение о задатке не попадает под действие закона?
Р.С.: Соглашение о задатке будет действительным лишь в том случае, если оно заключено в письменной форме, независимо от суммы задатка.
Из содержания ст.380 ГК РФ вытекает, что в случае сомнения в отношении то, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
«ВН»: В какой момент договор признается заключенным?
Р.С.: В соответствии с п.1 ст.433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту (предложение заключить договор), ее акцепта (согласия на заключение договора). Как правило, это выражается в подписании договора сторонами. Хотя в некоторых случаях в тексте договора может быть обозначен конкретный срок, когда договор вступает в силу и считается заключенным с момента подписания.
«ВН»: Какова судебная практика по вопросам, связанным с задатком? Известны ли случаи, когда при судебном разбирательстве условия соглашения о задатке признавались недействительными?
Р.С.: Ранее я уже отметил, что при несоблюдении установленных законом правил оформления соглашения о задатке, деньги, переданные покупателем продавцу, могут быть не признаны задатком. Суд в таких случаях возвращает внесенную сумму покупателю. Но если, предварительный договор содержит необходимые положения соглашения о задатке, указана ответственность сторон за его неисполнение или досрочное расторжение, если стороны надлежащим образом извещены об этой ответственности, то этого не происходит, поскольку наступает действие ст.380, 381 и ст.429 ГК РФ.
Надо также иметь ввиду, что помимо указанных норм закона суды при принятии решения учитывают позицию высшего судебного органа страны. В данном случае речь идет об определении Верховного суда РФ от 22.07.2008 № 53-B08-5. В нем судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ, рассматривая ситуацию с задатком при покупке квартиры, указала следующее: «Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст.429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п.2 ст.381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора».
Доводы о том, что нормы ГК РФ о задатке не могут быть применены к обязательствам, вытекающим из предварительного договора, так как договор купли-продажи квартиры сторонами заключен не был и основное обязательство денежного характера отсутствует, Верховный суд признал не основанными на законе.
Таким образом, задаток, при надлежащем оформлении соглашения о нем, может и должен сыграть отведенную ему законом роль.
Беседовала Ольга ВЕСТОВАЯ