Как увеличить площадь квартиры? Пристройка к многоквартирному дому

Наличие у пристройки статуса капитальной, либо некапитальной зависит от технических особенностей ее конструкции. Выделяют следующие некапитальные пристройки: входные группы (лестниц, крылец) на первых этажах зданий общей площадью не более 10 кв. м. без устройства фундамента; террасы из сборно-разборных конструкций общей площадью не более 30 кв. м. без высоты здания, организации отопления и оснащения инженерным и санитарно-техническим оборудованием; навесы без надстройки стен, не предусматривающее увеличение высоты здания, отопления и оснащения инженерным и санитарно-техническим оборудованием; витрины (с выносом не более 1 м относительно внешних стен здания) и др.

Возведение любой капитальной пристройки – это, по сути, реконструкция, приводящая к изменению технико-экономических характеристик многоквартирного дома: его параметров (высоты, этажности, площади), конструктива, режима пользования земельным участком, на котором он расположен. Основными критериями отнесения сооружения к капитальным являются наличие у него заглубленного фундамента, дополнительных инженерных коммуникаций и несущих (ограждающих) конструкций. Пристройки в виде балконов, лоджий и веранд полностью подпадают под понятие капитального объекта, так как включают в себя частичную разборку здания, изменение планировки жилого помещения, а также границ и размеров земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Для воплощения в жизнь некапитальных пристроек не требуется никаких специальных разрешений. Однако после возведения они подлежат сдаче приемочной комиссии с оформлением акта о завершенном переустройстве помещения. С капитальными пристройками все происходит гораздо сложнее. Прежде чем приступить к их возведению, в первую очередь, необходимо получить согласие всех собственников многоквартирного дома.

Если в многоэтажке создано ТСЖ, подобное увеличение жилых квадратных метров нуждается в утверждении членами ТСЖ на общем собрании. Это связано с тем, что реконструкция неизбежно влечет изменение размера общего имущества собственников жилого дома (земельного участка под ним, общих стен и фасада).

Далее необходимо разработать проект пристройки и согласовать его с Роспотребнадзором и Государственным пожарным надзором. Кроме того, необходимо получить положительное заключение эксплуатирующей организации о том, что на месте будущей пристройки не пролегают линии коммуникаций, связи и иные инженерные сети. Затем проект следует согласовать в Комитете архитектуры и градостроительства. И только после этого можно подавать заявление о проведении перепланировки в местную администрацию.

Рассмотрение заявки на перепланировку может длиться довольно долго – до 45 дней. Администрация не всегда утверждает соответствующий проект. Во-первых, практически невозможно получить разрешение на пристройку к квартире, если она расположена в доме, являющимся памятником архитектуры или расположенном на центральных улицах города. Во-вторых, если существует опасность, что подобное переустройство повлечет за собой разрушение элементов здания или ухудшение его внешнего вида. В-третьих, не будет согласован проект, предусматривающий использование устаревших технологий или стройматериалов. И, наконец, возведение конструкции могут не разрешить из-за близости подземных коммуникаций (по нормативам они должны располагаться не ближе 2,5 метров от фундамента вновь устраиваемого помещения).

Зачастую, чтобы получить официальное разрешение на пристройку, требуются годы. После окончания строительных работ следует составить акт приемки перепланировки. Без указанного документа органы БТИ не примут заявление на внесение изменений в поэтажный план квартиры, несмотря на то, что ранее было получено соответствующее разрешение на перепланировку.

Последним этапом, завершающим весь процесс документального оформления произведенной пристройки, является внесение изменений в кадастровый паспорт жилого помещения и их регистрация в ЕГРП.

Согласно неофициальным данным, в России более 90% пристроек к многоэтажным домам возведены без какого-либо согласования с властями. В этом случае незаконный пристрой рискует стать самовольной постройкой со всеми вытекающими из этого последствиями.

По российскому законодательству за подобное нарушение на гражданина может быть наложен штраф. 

Другая серьезная проблема может возникнуть при совершении сделок в отношении квартир с незаконной пристройкой. Такую недвижимость будет тяжело продать, поскольку новый хозяин получит предписание узаконить изменения или привести жилье в прежний вид за свой счет, а такое обременение мало кому понравится. В связи с этим квартира может потерять до 30% стоимости.

Нести ответственность за незаконно возведенное сооружение придется даже в том случае, если квартира досталась по наследству. Гражданское законодательство допускает возможность сохранить жилой дом в реконструированном состоянии с учетом возведенного к квартире пристроя по правилам о самовольной постройке.

В судебной практике юридическая судьба таких вновь устраиваемых помещений ставится в зависимость от ряда условий. Нередко суды, установив, что самовольная реконструкция не нарушает права и интересы соседей и не угрожает жизни и здоровью, сохраняют жилое помещение в реконструируемом состоянии.