Недвижимость Казани: пойдут ли цены вниз?

29.01.2015

ЗА 2014 ГОД СРЕДНЯЯ СТОИМОСТЬ КВАДРАТНОГО МЕТРА ВТОРИЧНОГО ЖИЛЬЯ В СТОЛИЦЕ РТ ВЫРОСЛА НА 14,5%

Кризисный ажиотаж на казанском рынке жилья сменился тревожным оцепенением: все ждут, что будет дальше с ипотекой и «заморозятся» ли стройки. Подводя итоги прошлого года, эксперты «БИЗНЕС Online» констатируют, что даже после декабрьского ажиотажа цены в долларовом выражении не выросли, а упали до уровня 2009 года. А восходящей звездой рынка становится Авиастроительный район, где после открытия метро строится все больше качественного жилья.

Ажиотаж на рынке жилья сменился отрезвлением. В основном завершается оформление сделок, заключенных еще в декабре. Помимо общей неопределенности спрос на вторичном рынке подкашивает взлет ипотечных ставок

ДЕВАЛЬВАЦИЯ ВЕРНУЛА РЫНОК В 2009 ГОД

За основу для анализа цен «БИЗНЕС Online» взял данные базы reportal.ru, агрегирующей цены, выставленные в объявлениях о продаже квартир. В расчет принимаются средние цены по наиболее ходовым 1 - 2-комнатным квартирам, планировок «ленинградка, «хрущевка» и «улучшенка».

В среднем за прошедший год цена квадратного метра вторичного жилья в Казани выросла на 14,5%: с 59,2 до 67,8 тыс. рублей. Такой рост не назовешь взрывным. Да, темп превышает официальный уровень инфляции в 11,4% за 2014 год, однако далек от значений, к примеру, 2011 года, когда цены на квартиры подскочили на четверть. Самый больший рост ожидаемо произошел в четвертом квартале, когда цены прибавили 4%. Впрочем, риелторы утверждают, что это слишком скромный показатель — просто объявления о продаже не успели зафиксировать форс-мажорный всплеск, возникший на волне девальвации рубля. Реальные цены сделок в ходе переговоров могли подниматься до 10%.

Цены на квартиры Казани 2007 - 2014 года

Наименование	дек. 2007	дек. 2008	дек. 2009	дек. 2010	дек. 2011	дек. 2012	дек. 2013	дек. 2014	Изменение, дек. 2014 к дек. 2009, %	Изменение, дек. 2014 к дек. 2007, %
Средняя цена, руб./м.кв.	42012	40881	36618	41213	50914	57588	59168	67800	85,2	61,4
Средняя цена, $/м.кв.	1711	1391	1211	1352	1581	1896	1808	1205	-0,5	-29,6
Средняя цена, евро/ м.кв.	1169	987	844	1022	1222	1431	1316	992	17,6	-15,2

«При продаже недвижимости существует торг или специальные скидки от застройщиков, поэтому реальная цена продажи может отличаться от рекламной от 1 до 5 процентов. В декабре 2014 года можно было наблюдать обратную ситуацию: вследствие ажиотажного спроса рекламные цены были ниже реальных продаж. Так, если в среднем цены на недвижимость в Казани росли на 1 процент в месяц, то последние два месяца года цены росли более ускоренно (2 - 3 процента) в месяц», — отмечает Олег Захаров — руководитель компании «Новостройки Казани».

При этом следует иметь в виду, что даже ажиотажный спрос не отыграл падения курса рубля. Если принять во внимание цены в долларах США (а так до сих пор делают, например, в Москве), то получается, что стоимость квадратного метра вернулась на уровень 2009 года. По сравнению же с 2007 годом имеем падение на 29,6%. В пересчете на евро картина выглядит немного лучше: цены снизились на 15,2% к 2007 году и выросли на 17,6% к 2009 году. Кстати, в пересчете на евро и доллары цены начали снижаться еще в 2013 году.

НОВО-САВИНОВСКИЙ ПРЕВРАЩАЕТСЯ В КАМЕННЫЕ ДЖУНГЛИ?

Лидером по росту популярности в 2014 году стал Авиастроительный район, где жилье стало дороже за год на 18,9%, а за последний квартал — на 5,5%.

«Думаю, Авиастроительный район может стать лидером роста и в дальнейшем. Причинами тому, конечно же, являются открытие ветки метро, повышение уровня и качества строительства жилья. Если ранее этот район не пользовался особым спросом, то сейчас им интересуются, район развивается, проживание там становится комфортным, соответственно, и стоимость жилья будет расти», — считает Руслан Хабибрахманов — директор агентства недвижимости «Флэт».

динамика 12 месяцев и четвертого квартала 2014 года

Наименование	дек. 13	сен. 14	дек. 14	Изменение, дек. 2014 к дек. 2013, %	Изменение, дек. 2014 к сент. 2013, %
Авиастроительный	56197	63302	66800	18,9	5,5
Вахитовский	63281	70796	71911	13,6	1,6
Кировский	55492	60108	62490	12,6	4,0
Московский	60784	65507	67957	11,8	3,7
Ново-Савиновский	61738	68230	70299	13,9	3,0
Приволжский	58166	64363	67225	15,6	4,4
Советский	58517	63818	66921	14,4	4,9
Средняя по Казани	59168	65161	67800	14,6	4,0

В расчет принимаются средние цены по 1 - 2-комнатным квартирам, 

планировок «ленинградка, «хрущевка» и «улучшенка»

Явных аутсайдеров среди районов не было — кризис поднял все лодки. Однако сравнительно слабую динамику за год показал Московский район (лишь плюс 11,8%), что, возможно, связанно с его перегретостью. «В предыдущие годы рост цен в Московском районе, наоборот, был выше. Был серьезный всплеск, когда открывали станции метро», — напоминает Руслан Садреев — директор АН «Премьер».

Престижный Ново-Савиновский район постепенно становится заложником собственной популярности. Эксперты констатируют, что высокая плотность застройки и перенаселенность Кварталов начинает сказываться. «Как говорят покупатели, за каменные джунгли большие деньги отдавать не хочется», — отмечает риелтор Юлия Филина.

За четвертый квартал слабее других вырос Вахитовский район (плюс 1,6%). Цены там и так заметно выше, чем в других районах, и уже не подходят для инвестиций. Сказывается и дефицит достойных предложений. «В центре города практически нет строительства, и цены здесь выше, но процент покупателей, желающих в нем жить, не так велик, как думается. В основном это те, кто живет или жил в центре Казани, бывшая интеллигенция. А молодежь и средний возраст больше выбирают обжитые районы, где жизнь кипит», — объясняет это Садриев.

ВТОРИЧКА СОШЛА С УМА И ОБОГНАЛА ГОТОВЫЕ НОВОСТРОЙКИ

На первичном рынке рост цен оказался довольно умеренным. Цены по сданным вариантам показали рост на 7%: с 60,8 тыс. рублей за квадратный метр в 2013 году до 65,1 тыс. рублей за «квадрат» в 2014 году. А за четвертый квартал, как ни странно, цены, указанные в объявлениях, показали снижение. С одной стороны, мог сказаться фактор опережающего роста цен за 9 месяцев 2014 года, с другой, желание сбросить часть инвестиционных квартир на фоне резкой девальвации курса рубля. Самые большие потери в четвертом квартале понесли Кировский (минус 11,2%) и Московский (минус 17,4%) районы — они же аутсайдеры по ценам сданной первички за 12 месяцев. Лучшие позиции у Вахитовского и Советского районов, которые за год прибавили по 24,7% и 26,4% соответственно.

Самое интересное, что по итогам 2014 года средняя цена на готовую первичку (65,1 тыс. рублей за квадратный метр) на 4% ниже средней цены вторичного рынка (67,8 тыс. рублей за квадратный метр). Хотя раньше, к примеру, на конец 2013 года, напротив был разрыв в 15% в пользу нового жилья — путь даже с черновой отделкой.

По строящимся объектам существенную роль играет срок сдачи, надежность застройщика и другие факторы. Тем не менее для общей картины можно рассмотреть динамику цен и в таком разрезе. За 2014 год цены на строящиеся объекты в среднем подросли на 6,7%, а вот за четвертый квартал снизились на 1%. Лидер роста за 12 месяцев — Московский район (плюс 18,5%). А аутсайдер — Ново-Савиновский район (минус 12,1%), где падение может быть связано с большим количеством долгостроев.

первичный рынок, сданные объекты

Наименование	дек. 13	сен. 14	дек. 14	Изменение, дек. 2014 к дек. 2013, %	Изменение, дек. 2014 к сент. 2013, %
Авиастроительный	58947	63052	58467	-0,8	-7,3
Вахитовский	66328	79921	82698	24,7	3,5
Кировский	61635	66452	59015	-4,3	-11,2
Московский	53889	64418	53238	-1,2	-17,4
Ново-Савиновский	70334	74043	71050	1,0	-4,0
Приволжский	57063	61141	58224	2,0	-4,8
Советский	57520	71214	72733	26,4	2,1
Средняя по Казани	60817	68606	65061	7,0	-5,2

Впрочем, практически все опрошенные нами риелторы с такими цифрами не согласны. По их данным, первичка, наоборот, ускоренно росла в цене.

«С тем, что цены в четвертом квартале в новостройках снизились на 1 процент, не соглашусь. Наоборот, был рост от 5 от 10 процентов. Единственное, в Ново-Савиновском цены могли снизиться из-за проблем с банком «БТА-Казань» и кредитуемыми им объектами, но все равно не в таких объемах. Есть застройщики, которые практически не рекламируются, но цены у них только растут», — говорит Олег Захаров.

С ним согласен Владислав Хорочкин — директор агентства недвижимости «ЮрЦентр»: «Считаю, что рост цен на первичное жилье был больше, чем на 7 процентов: в среднем на 20 процентов с 60 тысяч рублей до 72 тысяч рублей за квадратный метр. Пик активности был в марте-апреле 2014 года и связан был с началом падения курса рубля и с некоторым понижением ставок по ипотеке, а также расширением перечня застройщиков в программах кредитования банков. В этот период был высок процент покупки первичной недвижимости по ипотеке. Второй пик активности пришелся на декабрь 2014 года, тогда первичку покупали в основном за наличные».

первичный рынок, строящиеся объекты

Наименование	дек. 13	сен. 14	дек. 14	Изменение, дек. 2014 к дек. 2013, %	Изменение, дек. 2014 к сент. 2013, %
Авиастроительный	52056	59352	56278	8,1	-5,2
Вахитовский	51631	55999	54365	5,3	-2,9
Кировский	50401	54017	53496	6,1	-1,0
Московский	57136	69237	67719	18,5	-2,2
Ново-Савиновский	51691	47127	45419	-12,1	-3,6
Приволжский	49924	52618	55448	11,1	5,4
Советский	48785	51172	53024	8,7	3,6
Средняя по Казани	51661	55646	55107	6,7	-1,0

2015 ГОД: СКИДКИ ИЛИ ЖЕСТКАЯ ПОСАДКА?

В 2015 году эксперты ничего хорошего для рынка недвижимости не ждут. Как ожидалось, в январе ажиотаж сменился отрезвлением. Сейчас, по словам риелторов, активность очень низкая. В основном завершается оформление сделок, заключенных еще в декабре. Помимо общей неопределенности спрос на вторичном рынке подкашивает взлет ипотечных ставок.

«Январь всегда считался плохим месяцем для агентств недвижимости, продажи на самом низком уровне. Ситуацию усугубляет ряд негативных факторов: в конце декабря все банки подняли ставки по ипотеке до заоблачных ставок, а ипотека в последнее время была двигателем рынка недвижимости. На вторичном рынке многие собственники сняли с продажи свои квартиры в связи с нестабильной ситуацией с курсом рубля либо необоснованно подняли цены. Многие застройщики также резко подняли цены либо вовсе остановили продажи», — говорит Хорочкин.

Что касается первички, то главный фактор неопределенности — что будет со строящимися объектами. В последнее время покупатели стараются связываться только с предложениями на стадии готовности в 90 - 100%. На более ранних стадиях люди вступать в долевое строительство опасаются. «При взгляде на сегодняшнюю экономическую ситуацию, кусающиеся процентные ставки в банках становится ясно, что выживать будут только те застройщики, которые строят на собственные средства. А таких немного. Есть большая вероятность, что у остальных застройщиков стройки просто встанут», — прогнозирует Садреев.

Пойдут ли цены вниз, зависит от потребности продавцов в деньгах. «Дальнейшее положение дел будет связано с целями и решимостью собственников и застройщиков реализовать свою недвижимость. Чем быстрее нужно будет продать, тем больше будут думать о том, какие скидки, акции, рассрочки предлагать», — осторожно заключает Хабибрахманов.

Впрочем, не исключен и сценарий «жесткой посадки». На первичном рынке он случится, если застройщики начнут выбрасывать на продажу квартиры с дисконтом, чтобы расплатиться с банками. На вторичном рынке это может произойти, если в массовом порядке не смогут платить по долгам ипотечные заемщики — в этом случае их квартиры тоже поступят на рынок с большой скидкой.

Для обсуждения сложившейся ситуации сегодня в «БИЗНЕС Online» состоится круглый стол с участием экспертов и участников рынка недвижимости.

«ХРУЩЕВКИ ВООБЩЕ ПОДРОЖАЛИ НА ЧЕТВЕРТЬ»

Эксперты «БИЗНЕС Online» поделились своими оценками и прогнозами по ситуации на рынке недвижимости Казани.

Руслан Хабибрахманов — директор агентства недвижимости «Флэт»:

— Берем, к примеру, Вахитовский район, сегменты хрущевок и ленинградок. Если в начале 2014 года однокомнатная ленинградка стоила 2,2 миллиона рублей, то теперь ее продают за 2,8 миллиона рублей. Тоже самое с «двушками» и «трешками», которые подросли с 2,7 миллиона рублей до 3,25 миллиона рублей и с 3,6 миллиона рублей до 4,3 миллиона рублей соответственно. То есть рост — 20 процентов. «Однушка»-хрущевка вообще подорожала почти на четверть — с 1,85 миллиона рублей до 2,2 - 2,25 миллиона рублей. Двухкомнатная квартира хрущевского проекта подорожала с 2,5 миллионов рублей до 3 миллионов рублей, трехкомнатная — с 2,8 до 3,3 миллиона рублей, при этом только за декабрь цены поднялись на 10 процентов.

Что касается стоимости квадратного метра по районам, то все зависит от выбора сегментов, в которых проводились исследования: какие дома, стадии строительства, по каким ценам эти дома выводились на рынок. Часто встречаются случаи, когда застройщики выставляют квартиры по стоимости выше рыночной, которая со временем, в процессе продаж, корректируется. Ценовая политика, класс жилья, определенные организационные моменты могут стать причиной, по которой общая динамика будет не совсем объективной. Если брать общую динамику цен на рынке строящегося жилья, она положительна, цены подросли. Только в декабре застройщиками были подняты цены в среднем на 10 - 15 процентов.

В январе спрос на недвижимость по сравнению с декабрем упал минимум в два раза. Это связано с ажиотажным спросом в конце прошлого года и соответствующим подъемом цен на жилье.

«В ДЕКАБРЕ У ЗАСТРОЙЩИКОВ СТОЯЛИ ОЧЕРЕДИ ПОКУПАТЕЛЕЙ»

Олег Захаров — руководитель компании «Новостройки Казани»:

— Пик покупательской активности в 2014 году, безусловно, пришелся на ноябрь-декабрь, когда у застройщиков стояли очереди желающих купить новостройки в сданных домах или в строящихся. Проблема в том, что квартиры у застройщиков обычно раскупаются на этапе строительства, а то, что остается, — это в основном неликвидные или большие квартиры.

В 2014 году максимальным спросом пользовались квартиры эконом-класса, это обыкновенные хрущевки, которые и показали максимальный рост в 17 - 18 процентов. Но основной перекос, мне кажется, все же в интерпретации статистических данных. Так, есть новостройки, которые повысились только за последний месяц на 20 процентов, а есть более дорогие квартиры в центре Казани, цены на которые практически не повышались.

Выделить какой-то район сейчас очень сложно, они практически все выровнялись по потенциалу роста, поэтому рост будет в пределах инфляции или чуть ниже. В Московском районе практически нет новых новостроек, а они вносят существенный вклад в статистические данные, то есть появляется на рынке новый жилой комплекс бизнес-класса, соответственно, и цены в этом районе повышаются. Количество сделок в январе снижается, очередей у застройщиков уже нет. Цены сильно не изменились, разница между первичкой и вторичкой — от 5 до 10 процентов.

Юлия Филина — риелтор:

— На протяжении 2013 года ценовая политика по цене квадратного метра сильно не менялась, в 2014 году «квадрат» вырос более чем на 14 процентов, цена на первичное жилье была от 60 до 73 тысяч рублей, на вторичный рынок — от 65 до 80 тысяч в зависимости от квадратуры и района нахождения недвижимости. 2015 год встречаем пока без сильных изменений. Подъем цен и спрос в основном выпадают на конец лета (июль, август) и завершение года (ноябрь, декабрь).

Что касается районов, думаю, что Московский район может сойти с лидирующих позиций, нужно хорошо присмотреться к Приволжскому району и, как ни странно, к Авиастроительному. Первичка и вторичка выравниваются в цене, приоритет в основном у первички. И этот приоритет я могу объяснить тем, что население стало больше доверять застройщикам. Люди охотнее участвуют в долевом строительстве.

ПЕРСПЕКТИВЫ 2015 ГОДА ТУМАННЫ

Руслан Садреев — директор АН «Премьер», вице-президент НП «Гильдия риэлторов Республики Татарстан»:

— По итогам 2014 года средняя цена за квадратный метр в Казани выросла в среднем на 15 процентов. Минувший год был достаточно активным в плане продаж, банки активно выдавали ипотеку, был стабильный спрос на недвижимость. Если говорить о небольшой стагнации, можно отметить май, а все остальные месяцы были активны примерно на одинаковом уровне. Серьезный всплеск продаж наблюдался в декабре, когда достаточно большое количество объектов недвижимости в Казани было продано за считанные дни.

Считаю, что по первичному жилью данные неверны. Как и годом ранее, в 2014 году цены на первичное жилье в строящихся и сданных домах росли, по моим подсчетам, не менее чем на 20 процентов в год. Такой рост был возможен при покупке квартиры на первичном этапе строительства дома и ее продаже ближе к сдаче. Наибольшая покупательская активность была в декабре, но и в течение года и первичное, и вторичное жилье пользовалось стабильным спросом. Только за декабрь рост цен на недвижимость составил по всей Казани около 5 - 7 процентов. Вряд ли можно говорить о снижении. В Приволжском районе на сегодня очень много точек застройки, а в Кировском и Московском районах — поменьше. Ново-Савиновский район развитый, серьезный район, но там есть много долгостроев.

Что касается того, как поведут себя цены на строящиеся объекты в 2015 году, все зависит от того, как и кто их будет строить. Кроме того, на цены может повлиять спрос, а в текущем году, думаю, он будет достаточно невысоким. А если такой неутешительный сценарий сбудется — застройщики будут вынуждены предлагать потенциальным дольщикам различные акции и скидки при покупке квартир или даже снижать цены. Пока перспективы по 2015 году туманны.

Лидеры по районам на протяжении последнего десятилетия не меняются. Это Ново-Савиновский район, район улицы Чистопольской самый топовый в Казани на сегодня. В лидерах также Московский район, в той части, которая территориально близка к станциям метро «Козья слобода» и «Яшьлек». Приволжский район вблизи проспекта Победы также пользуется достаточным спросом. Далее идут Кировский и Авиастроительный районы, и самые дешевые по цене Жиплощадка, Борисково, Отары.

Январь этого года по сравнению с аналогичным периодом 2014 года характеризуется небольшой активностью. Спрос есть, но небольшой, даже ниже среднего. Думаю, это связано с тем, что в декабре 2014 года большинство желающих приобрести квартиру уже реализовали свои планы, а новые покупатели откладывают покупку до лучших времен. Спрос не может быть всегда на высоком уровне. Большое количество объектов быстро продалось, часть снялась с рекламы, ипотечная ставка поднялась — все эти факторы ведут к снижению спроса. Будем надеяться, что дальше экономическая ситуация стабилизируется, а соответственно, оживится рынок недвижимости нашего города!

«НАДО ПОДОЖДАТЬ КОНЦА ФЕВРАЛЯ»

Владислав Хорочкин — директор агентства недвижимости: «ЮрЦентр»:

— Считаю, что цифры по итогам 2014 года реальны только для рынка вторичного жилья. Если рассматривать 2014 год в целом, то его можно разделить на два периода: с января по октябрь, когда цены планомерно повышались каждый месяц в среднем на 1 процент, и с ноября по декабрь, когда рост цен в процентном соотношении увеличивался более значительно: в ноябре на 2 - 3 процента, в декабре произошел резкий скачок на 3 - 6 процентов, при этом по отдельным сделкам в декабре вообще цены зашкаливали: подъем цен по отношению к ноябрю достигал 15 процентов. Ярким периодом, конечно же, были последствия «черного» вторника декабря, когда было и резкое падения курса рубля, и покупательская активность, и резкий рост цен на квартиры в декабре. Что касается первичного рынка жилья, то здесь цены выросли в среднем на 20 процентов.

Спад интереса на строящиеся (не сданные) жилые дома в конце года на фоне нарастающего кризиса и «пикирующего» рубля был вызван опасениями покупателей, что застройщик может не достроить объект и обанкротиться. Что касается изменений средних цен по районам, могу предположить, что, например, в Московском районе цены за квадратный метр были недооценены, при этом в Ново-Савиновском районе напротив, изначально были слишком завышенные цены и некоторое перенасыщение предложений.

Надо понимать, что в 2014 году первичку в основном приобретали в инвестиционных целях и не только жители Татарстана, и искали они там, где дешевле, поэтому в некоторых районах, где был дефицит новостроек к реальным покупателям (приобретающим квартиру с целью проживания) добавились инвесторы в поисках интересных цен, что и повлияло на смещение цен в отдельно взятых районах.

Если делать прогнозы, то в 2015 году, думаю, люди будут приобретать строящееся жилье не по территориальности, а по степени готовности жилого дома к вводу в эксплуатацию во избежание потенциальной заморозки строительства, поэтому лидерами роста цен будут районы Казани, в которых степень готовности жилых домов будет на уровне от 90 - 100 процентов.

По итогам января 2015 года рынок замер в ожидании, сделки единичны и то завершающиеся с конца 2014 года. Что касается январских цен, то квартиры на первичном рынке (в строящихся и сданных жилых домах) сейчас в среднем по городу составляют 60 - 90 тысяч рублей за квадратный метр в зависимости от района и степени готовности дома. Про вторичный рынок сказать сложно, по выставленным объектам есть порядок цен в среднем 75 - 95 тысяч рублей за квадратный метр, но они, по моему мнению, сильно завышены и не отражают действительности, думаю, нужно подождать до конца февраля.