Что будет с ипотекой в России?

Многие аналитики считают, что теперешнее процветание рынка ипотеки связано в том числе и с курсом рубля на мировом валютном рынке, несмотря на его падение. Также на ипотеку существенно не влияют особые санкции, принятые в ЕС и США, по отношению к крупным российским банкам, а также некоторые другие события, которые уже успели нанести большой вред разным отраслям российской экономики.

Какова же статистика? Как раз статистика нам говорит об увеличении ипотечного рынка за первые шесть месяцев на 14,7% относительно конца 2013 года, и на 30% по отношению к такому же периоду прошлого года. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) выдало информацию о том, что в период с января по июнь 2014 года, российские банки одобрили выдачу жителям страны 448 тысяч ипотечных кредитов. Общая сумма выданных кредитов составляет 769,5 миллиардов российских рублей! Общий объем ипотечного портфеля на 1 июля 2014 года российских банков составляет 3 триллиона рублей.

В результате повышения с начала года ключевой ставки до 8% Центробанком России, повысилась стоимость фондирования для банков. Но несмотря на это средневзвешенная ипотечная ставка понизилась. Об этом говорят статистические данные на период с января по июнь 2014 года. За данный период средняя ставка выданных ипотечных кредитов в рублях составила 12,2%. Этот показатель на пол процента меньше соответствующего показателя 2013 года. Многие считают, что такое снижение ставки является результатом методики подсчета, а не тенденциям рынка. Ведь в методике подсчета учитываются даже социальные программы банков, что ведет к такому результату. А вот рыночные тенденции говорят о повышении ставок к концу второго квартала большинством лидирующих ипотечных банков.

Не смотря на это, многие эксперты не прогнозируют значимых перемен к концу года на рынке ипотеки. Также, высказывается мнение о росте ипотечной ставки в пределах 1%, который связан с проблемами ликвидности. Конкуренция банков не даёт возможности для роста стоимости ипотеки. Для того, чтобы банк не потерял своих клиентов, приходится лавировать размером ставки ипотеки, предлагая более выгодные условия кредитования чем у конкурентов.

В ближайшие месяцы возможно подорожание ипотеки, хотя потребители этого все равно не почувствуют, потому что новогодние акции его перекроют. Эксперты прогнозируют снижение темпа роста ипотечных кредитов по сравнению с 2013 годом. Предсказывают падение до 22-25%. Кредитный портфель при этом увеличится на 30-35%, против всего 25% в необеспеченной рознице. Ипотека продолжит расти из-за новостроек, потому что более 75% новых квартир экономичного и комфортного класса приобретаются при помощи ипотечного кредита.

В 2014 году наблюдается ухудшение основных показателей макроэкономики. Заметно понижается рост ВВП. Минэкономразвития представило прогноз, по которому ВВП по итогам текущего года вырастет всего на 0,5%, и то в лучшем случае, против роста на 1,3% в 2013 году. При таком состоянии экономики, инфляция растет. Предварительные прогнозы говорят об увеличении цен на 7,5% (вместо 7,2%), при том, что в 2013 году цены выросли всего на 6,5%. Ввод специальных санкций ЕС и США ограничивает доступ больших российских банков к финансированию с запада, а это может создать новый кризис ликвидности, похожий на тот, что был в 2008-2009 гг.

Такая ситуация пока не сильно влияет на рынок недвижимости. Его особенности, а именно его инертность, позволяют ощущать последствия таких проблем с определенной задержкой. Но в ближайшем будущем негативное положение макроэкономики неизбежно отразится на данной сфере. Нынешний прирост количества сделок пойдет на спад к концу этого – началу 2015 года. Спад количества сделок будет пропорционален теперешнему их приросту. Результатом этого, можно ожидать ситуацию, в которой примерно 10-20% по количеству сделок рынок отыграет обратно.

Данная ситуация неизбежно отразится на рынке ипотеки, принеся не лучшие последствия. Банки довольно легко выдают кредиты только физическим лицам. Юридические лица уже прочувствовали негативное отношение к строительному бизнесу. Застройщики будут опечалены тем, что ставки по их кредитам уже выросли на 3%. Реакция банков, которые задействованы в сфере проектного финансирования, в отношении юридических лиц была более быстрой и жесткой чем в отношении физических лиц. До окончания экономической стабильности, можно было спокойно торговаться за ставку 11% годовых, но после первого этапа санкций минимальная годовая ставка большинства российских банков составляет 13,5%.

Компании застройщики, которые не первый раз обращаются в банк за кредитом, получили кредитование банков. Но новым организациям, которые впервые берут кредит, стало достаточно сложно получить положительное решение. Связанно это с большим риском долговой нагрузки в строительном секторе, что вызывает соответствующие опасениями банкиров.

Банк России определил данную отрасль как ту, у которой наибольшее количество непогашенных кредитов. Конец 2013 года показал маленький уровень покрытия долгов, а уровень просроченной задолженности перед банками почти приблизился до показателей наиболее проблемной зоны в экономике, то есть сельскому хозяйству. Такие выводы предоставило АИЖК в своем обзоре второго квартала 2014 г.

Недолгую активизацию рынка недвижимости в начале 2014 года вызвали печальные события на Украине и вокруг нее, падение курса рубля, массовая потеря банками лицензий, что подорвало доверие населения к банковской системе в целом и многие другие факторы. Поэтому жители России, наблюдая такие перемены, старались быстрее приобрести квартиры, решая свои жилищные проблемы. Многие сконвертировали свои кровные сбережения в недвижимость с целью их защиты от инфляции. Ожидание роста ставок по кредитам при ухудшавшейся ситуации в макроэкономике привел к росту спроса на ипотеку. Но весь этот прирост в начале 2014 года был результатом внешних факторов и не отражал действительных рыночных тенденций, которые не обещают ничего хорошего рынку недвижимости в России.