«Свободная планировка» квартиры связывает владельцу руки

Ни в законах, ни в подзаконных нормативных актах, регулирующих сферу жилищного строительства, не существует такого термина – «свободная планировка». Сегодня этими словами обозначают квартиру с минимальным количеством либо полным отсутствием внутренних межкомнатных перегородок и несущих стен или колонн. Тем не менее, при покупке квартиры у застройщика всегда существует проектная планировка, входящая в пакет оформляемых документов. Именно она считается законной для этой квартиры.

Если собственник после покупки возвел перегородки согласно своему желанию, они являются незаконными. Только та планировка, которая имеется в документации БТИ, признается допустимой. Как правило, она идентична той, что присутствует в буклетах, предлагаемых застройщиком при продаже квартиры, однако случаются и отступления от этого правила.

Собственник квартиры, купивший свою недвижимость у застройщика, т.е. являвшийся первым владельцем квартиры, спустя несколько лет решил ее продать. Отделку квартиры выполнял застройщик, никаких перепланировок не имелось. Однако при подготовке документов для оценки недвижимости выяснилось, что санузел и кладовая поменялись местами. На момент продажи уже сложно было выяснить, чья это была ошибка, проектировщиков или строителей. Хотя сделка и была проведена, тем не менее, банк, участвовавший в заключении этой сделки, обязал покупателя либо согласовать перепланировку в соответствующих органах, либо восстановить расположение комнат согласно официальному плану.

Внесение изменений в планировку новостройки происходит по тем же правилам, что и перепланировка любой другой квартиры. Для этого приглашается дизайнер, который разрабатывает проект будущей планировки, после чего этот проект поступает на утверждение вначале в эксплуатационную контору, а затем – в городскую или областную жилищную инспекцию. После утверждения проекта необходимо получить постановление главы управы, в котором разрешается внесение изменений в планировку этой квартиры.

Новостройка здесь ничем не отличается от вторичного жилья, и здесь действуют те же правила:

нельзя убирать несущие стены и колонны

нельзя допускать в плане наличие жилой комнаты без окон

санузел нельзя размещать над жилыми комнатами нижнего этажа и т.д.

Как правило, среди предложений девелоперов отсутствует индивидуальная планировка продаваемых квартир. В подавляющем большинстве случаев подобные услуги свидетельствуют о том, что квартиры предлагает компания, не имеющая к застройщику отношения. В то же время, крупные девелоперы сегодня имеют отдельные подразделения в своих компаниях, которые выполняют перепланировки согласно пожеланиям покупателей квартир. Разумеется, собственник в этом случае получает грамотно оформленный пакет документов с зафиксированным в нем окончательным планом квартиры.

Не задокументированная должным образом перепланировка новостройки в любом случае, рано или поздно, породит проблемы для собственников. К сожалению, большинство покупателей подобных квартир даже не подозревают, что изменения в планировке нужно юридически оформлять. Специалисты утверждают, что примерно десять процентов квартир вторичного рынка имеют незаконную перепланировку.

Далеко не всегда при продаже квартиры отсутствие юридического оформления изменений в плане становится препятствием для заключения сделки. Однако нужно знать, что новый собственник, подписав договор купли продажи, должен либо узаконить перепланировку самостоятельно, либо вернуть квартиру в состояние, соответствующее документам. На это закон отводит не более полугода. Новый собственник должен в Арбитражном суде доказать, что изменения в планировке не несут угрозы жизни и здоровью других граждан, проживающих в доме.

Обычно при продаже квартиры с неузаконенной планировкой продавец делает скидку, учитывая расходы и сложности, ожидающие нового владельца. Размер этой скидки зависит от конкретных обстоятельств сделки: если квартира находится в непопулярном районе или имеет другие недостатки, снижающие спрос на нее, снижение цены может составить до 25%. Дисконт напрямую не связан с суммой расходов, связанных с узакониванием изменений в плане, и может учитывать неудобства и затраты времени, ожидающие в этом случае покупателя.

В то же время перепланировка не всегда удешевляет квартиру. В некоторых случаях, если она сделана очень удачно, цена может, наоборот, не снизиться, а вырасти. А иногда риелтер даже советует покупателю приобрести такую квартиру со скидкой, зная, что новый хозяин все равно будет делать ремонт, и расходы на восстановление первоначальной планировки войдут в его общую смету.

Не оформленная должным образом перепланировка может стать препятствием для получения ипотечного кредита. Далеко не все банки соглашаются участвовать в сделке на этих условиях, хотя многие из подобных предложений весьма выгодны и привлекательны для покупателей. В этих случаях риелтерам приходится подыскивать людей, имеющих возможность приобрести квартиру за наличный расчет.

Как правило, многое зависит от характера перепланировки: если ее согласование представляет сложную проблему, банки никогда не выдадут кредит для ее покупки. Если же узаконивание переделок, очевидно, пройдет легко, получение ипотеки вполне возможно. Однако заемщик должен дать письменное, нотариально заверенное обязательство привести документацию в порядок в указанный законом срок, т.е. 6 месяцев. Возможность согласования перепланировки с соответствующими органами определяется независимым экспертом, который выполняет оценку квартиры.

В некоторых случаях продавцы и покупатели для того, чтобы беспрепятственно заключить сделку, договариваются о временной маскировке переделок, если это возможно: возводят перегородки на месте убранных стен, приносят и ставят на старое место давно отрезанные радиаторы и т.д. Однако, даже если подобный «номер» сошел с рук при заключении сделки купли-продажи, проблема незаконной перепланировки остается, и решать ее в любом случае придется новому собственнику квартиры.